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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

七盤齊推 一手市場百花齊放

12-11-2021

剛過去的「金九銀十」,整體市場條氛尚算熱鬧,新盤亦一個接一個,綜合而言,過去兩個月市場共售出約3330個新盤單位,較去年的「金九銀十」大幅增加37%,不過「金九銀十」過去,踏入11月新盤市場更見熱鬧,首一個星期整體一手新盤市場已售出近500伙單位,加上多個新盤亦密鑼緊鼓部署於短期內登場,預計未來兩個月新盤市場隨時比過去「金九銀十」更為熱鬧。

踏入11月確實有多個新盤同期登場,短短1個多星期已有多達三、四個新盤先後登場,加上市場上還有部分新盤部署於短期內推售,有市場人士估計今個月將有多達七盤登場,勢必成為過去兩年最多新盤推出市場發售的月份。

不過如果以推盤量計算,雖然上月只有四個新盤登場,但由於當中涉及兩個過千伙的大型新盤登場,因此上月推盤量高達3003伙,比起去年11月的2942伙還要多,亦是自18年10月以來的三年新高,盡管本月新盤市場「七盤齊推」,但由於當中大多屬於中型規模新盤、以至單幢式新盤,相信今個月的推盤量或許會較上月輕微減少。

但今個月的「七盤齊推」,可謂百花齊放,香港、九龍、新界各有新盤,中小型的上車盤以至港島豪宅均有選擇,無論上車客、收租客、投資客、換樓客均有適合的貨種選擇,再加上上月推出新盤亦有單位加推,相信今個月的新盤市場的銷情勢必熱鬧。

當然每個人的置業需求均有不同,有人會視乎未來基建規劃發展,以上月施政報告為例,政府計劃於東鐵線興建全新白石角站後,區內新盤銷售即時暢旺起來,當然亦有人會以風水作考慮,據悉未來地運轉向北面,加上政府未來北部都會區策略發展,新界北勢必成為未來新盤市場焦點。

總括而言,截至目前為止,今年新盤市場累計新盤銷售已超越15000伙,已去年全年的14393伙,相信新盤銷售總數勢必達至18000至19000伙的水平,並有機會超越2019年的18420伙的高位,成為自2013年新例實施以來新盤銷量最高的一年,整體銷售金額亦有機會達至2400億元的歷史新高。

筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健


06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

22-03-2022

近兩星期的股票市場確實令人驚心動魄、風起雲湧,恆指猶如過山車般大上大落,升跌1000點以上亦平常不過,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,幸好及後的兩日,股市強力反彈,連續兩日出現大奇蹟日,3月17日的收市價已回升至21501點,短短三日的波幅已幾乎等同於過去半年的波幅。 當然上星期股市一下子跌至18000幾點,跌至自2016年2月以來的6年幾低位,今次的大跌市是綜合烏克蘭地緣政治、中概股危機、加息前的不明朗因素、以至本地疫情變化等一籃子因素所形成,但綜合現時的情況,相信最差一刻已經過去,近日俄烏局勢已有緩和跡象、中美亦已就兩地股票審計監管保持溝通、未來加息路線圖已趨明朗化,市場更預期或許今年香港也不用跟隨美國加息。 最重要仍然是近日本地疫情的變化,種種數據均顯示本地第五波疫情的高峰已經過去,盡管近期每日新增確診數字仍然超越1萬宗以上,但已有慢慢回落的趨勢,整體疫情已逐步受控下,政府亦已宣布將於下月21日起,分三階段放寬現時的社交距離措施,加上部分國家的禁飛限制亦告取消,本地居民回港的隔離要求亦會減至最少七天。 或許在未來一個月,我們仍受著晚市禁堂食、以至二人限聚令的限制下,發展商的推盤以至二手市場的睇樓安排仍有一定的困難,不過相信隨著復活節長假期後,社交距離措施的解禁、憧憬本地與國際回復正常通關,稍後整體購買力勢必出現反彈,樓市下月勢必「復活」。 盡管今個月一手新盤成交數字仍然維持低企,截止目前為止,相信今個月整體新盤銷售能維持於上月120宗水平已屬於理想的水平,至於二手的情況同樣難許樂觀,截止本月21日為止,本月二手註冊量只有1870宗,或許本月總二手註冊量可稍微回升至2800宗的水平,不過樓市整體註冊量卻隨時比起上月的4000宗更為淡靜。 註冊量的統計是滯後數字的反映,始終從過去周未周日,一、二手交投均有所回升,十大屋苑的成交數字更是過去數星期的高位,措施解禁在即,疫後經濟反彈,再加上政府重推保就業計劃及消費券的派發,下月樓市勢反彈。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

15-03-2022

近日股票市場的波動確實令人驚心動魄,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,如果與去年2月18日的高位比對,當日恆指收市價達31183點,短短13個月恆指急速下跌12768點,加上俄烏局勢仍然緊張,加上美國加息在即,香港第五波疫情仍然在高位徘徊,或許短期內股市仍然難許樂觀。 對於未來樓市的前景,情況相信有所不同,以差估署的樓價指數來計算,過去一年多整體樓價仍然保持平穩,盡管指數已連跌4個月,不過期間的跌幅亦只是2.3%而已,總括而言,相信未來樓市仍然是「大勢平穩、波幅難料」。 即使最新國際公共政策顧問機構Demographia的年度調查報告,數據顯示香港已經連續12年,成為全球樓價最難負擔城市,調查顯示目前香港樓價是家庭入息中位數的23.2倍,換言之要不吃不喝23年才能上車,其次是澳洲悉尼,樓價是入息的15.3倍,排第三是加拿大溫哥華的13.3倍。 按有關報告的分析,將其中樓價對家庭入息中位數比率超過5.1倍便到入「嚴重不能負擔」(Severely Unaffordable),香港的情況確實遠超有關水平,不過由於有關調查於去年第三季展開,以去年的9月份數字作計算,基於本地樓市自去年9月開始已經連跌4個月,相信稍後公布2月份的數字仍會下跌,隨著跌市的展開,二手市場減價盤湧現,部分更大幅劈價一成以上才獲承接。 不過無論如何相信大勢仍然平穩,但整體波幅確實難料,樓市整固已成大勢,相信未必能於短期內逆轉,市況變化仍然是難以掌握,無論成交量、以至樓價變化的波幅就難以預測,其中股市上落、以至地緣政治的變化、甚或是本地經濟市況轉變,每日都可能會有變化,不過或許最差一刻已經過去。 最後筆者嘗試以一篇禱文作勉勵,God grant me the serenity,to accept the things I cannot change;courage to change the things I can; and wisdom to know the difference。(求主賜我寧靜去接受我不能改變的一切,賜我勇氣去改變我能改變,並賜我智慧去分辨兩者),這段神學家尼布爾的禱文(Serenity Prayer)在二次大戰時,成為不少美國人的鼓勵。 今年前路縱使崎嶇,但我們確實需要平靜的心態去接受不能改變的大勢,勇氣去改變以至懂得迎難而上,最需要是要有智慧去分析,市況縱有改變,但市場購買力仍在,市民對住屋需求仍然沒有改變,失業率的回升亦只是短暫未上車仍會有上車需求,加上按揭保險放寬,換樓客可趁機改善居住環境。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

兔年樓市 動若脫兔步步高陛

13-01-2023

快將踏入癸卯兔年,新春福兔送吉祥、而兔子屬於繁殖速度很快,其警覺性高的動物,向來以靈敏見稱,而「卯」時是指早晨5-7時,因此,「卯」表示春意,代表黎明,充滿著無限生機,踏入癸卯兔年,祝願大家動若脫兔,來年樓早步步高陞。 無可否認,快將過去的虎年樓市是相當淡靜的一年,過去一年新盤銷售跌至不足一萬宗,較2021年的1.7萬宗幅回落四成多,二手成交就更加淡靜,全年只有約3.7萬宗二手成交,跌至自回歸以來成交新低,面對異常淡靜的樓市,部分急於出售單位的業主自然需要割價求售,加上移民潮的疊加因素,令過去一年的樓市顯著回落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,過去一年整體樓價已顯著回落一成至一成半,實際上個別地區的急售盤,跌幅更達兩至三成。 不過送虎迎兔,新一年樓市氣氛已明顯回暖,中港恢復通關,整體零售市場以至旅遊行業已逐步復常,失業率回落市民消費意慾增加,本地經濟亦已回復正增長,連帶股市亦顯著回升,相信今年本地經濟勢頭轉趨樂觀。不過樓市復常是一個過程,去年整體一、二手交投顯著回落,不過踏入2023年新盤銷售已明顯回升,相信春節過後發展商恢復推盤,新盤市場勢必回歸熱鬧,與此同時近日二手市場亦已逐步回暖,市場上的減價盤亦已逐步減少。 樓市復蘇需要過程,而關鍵是成交量回升,只有新盤市場回歸熱鬧,二手交投持續活躍,買家入市意慾亦自然增加,近期樓市已逐步回暖,相信踏入兔年,樓市走向比較樂觀,市場剛需仍然存在,加上息口已接近見頂,只要成交量回升,相信整體樓價或可從低位反彈一成,期望兔年樓市回復順景,買家把握機遇趁低入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

二手盤價量齊升 新盤大手客再現

19-01-2023

上周筆者在本欄提到,中港正式通關,樓市會回復正常,並預計二手筍盤會在未來1-2個月消化完成,但經過一周的時間,樓市復常的速度比筆者估計更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡花園升幅最高,達16倍;屋苑呎價也全面上升,以將軍澳新都城升14%稱霸,可謂價量齊升,近年罕見! 至於新盤市場,在沒有新盤開售的背景下,也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上車盤外,豪宅表現也一樣出色,當中位於啟德跑道區的澐璟,本月已有15宗成交,此盤全屬2,000呎以上大單位,呎價近5萬元,每單成交都近億元以上。除此之外,九龍區St. George's Mansions也有5宗成交,呎價也有超過5萬元,總價也是億元成交;至於新界區也是不惶多讓,馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以$5,600萬成交,成交呎價超過$35,000,創項目成交價及呎價新高!更令筆者意外的是新盤大手客再現,九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位,每個單位成交價都超過$2,000萬,總價超過1億6千萬元。 筆者原先估計,通關初期由於簽證等手續所限,人流應該有限,南下的會以「新香港人」為主,從政府的入境數字來看,應該與事實符合,但對樓市的刺激,卻似乎比預期中更正面!筆者也有留意到網上有不少評論認為,國內近年經濟及樓市不振,通關未必帶來購買力,反而令國內業主方便南下沽貨,令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上,這種說法合符推理的邏輯,但實情卻並沒有這麼簡單及直接! 對於物業的買家來說,買樓始終是重大決定,會傾向保守,喜歡實地考察,封關期間不會貿然出擊,而是傾向等待時機,所以購買力是可以累積!相反,如果國內業主遇到財困,一般都是急於套現,即使隔離措施麻煩也不會等待,何況通關時間是未知數,只會盡快行動,所以沽貨的壓力是不會累積的! 而且,據筆者在市場上的了解,國內業主為求盡快套現,會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的3~4成,財務公司樂於加按至七成,加按套現後業主同時會在市場放售,賣出物業的款項用作還款!如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。筆者從財務公司或銀行的銀主盤名單中,發現豪宅物業數量極之有限,所以筆者相信國內業主在通關後,會大舉沽貨的數量也有限! 加上美國的通脹率又再下降至6.5%,加息壓力下調,香港樓市春節後,相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化,作出符合自己需要的決定。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

不利經濟因素續消退,派糖徒添納稅人負擔

17-01-2023

香港自放寬防疫措施後,不單祇餐廳酒樓顧客大增,近日年宵攤檔更人頭湧現,久違了的熱鬧景象再現,市民拖男帶女外出消費,市面氣氛顯著好轉,這是不爭的事實。做生意的老闆們信心逐漸回復,雖然最低工資即將加至每小時40元,但鋪租平了一截,不少老闆又開始思考擴張,準備接待內地遊客大軍重臨消費。 上周五到花市走了一趟,整條街人頭湧湧,花農忙作一團,顧客不惜掏包消費,一買一賣都顯得高高興興。事實上,政府目前主要職責是令市民及早對經濟回復信心,從中釋出的購買力已足夠穩住市面消費,商鋪經營者也可以止血,稍後內地遊客重臨,更可收復過去失地。 對樓市而言,地產代理業界雖然曾得到政府兩次保就業津貼的體恤,早前還是奄奄一息,最具規模的代理行更提出削鋪減員計劃,顯見津貼並不能改變虧損的厄運,直至最近政府放寬多項防疫措施及有序通關,樓市交投即出現回暖跡象,早前筆者路經北京道又見藥房開始趕工裝修,各遊客購物區的租金也在迅速反彈,說明市面正在恢復活力之中,稍後老闆們又要想方設法增聘員工,加薪也就無可避免了。 普羅市民有人工加,再不用愁失業,信心增強又會重燃置業以改善居住條件,換樓住大啲,樓市交投就會逐步回升,發展商也洞悉時機,近日急急為農曆年後推出新樓盤進行熱身公關,料2023年一手樓銷售有望價量齊升,政府似乎也預見樓市回暖,房屋局局長何永賢在立法會會議上明確表示沒有撤辣的計劃,相信是不想樓市過度亢奮加價,打擊市民置業希望。 然則,政府政策調整已為經濟重啟注入巨大動力,那麼無差別向遊客及全港市民派發多一輪消費券的倡議,除令正在日漸枯竭的庫房增加一筆不菲的支出外,也為政府未來加稅埋下伏筆,不知道大家認為是否值得呢? 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

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