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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。
連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。
盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。
二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。
總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。


29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

22-03-2022

近兩星期的股票市場確實令人驚心動魄、風起雲湧,恆指猶如過山車般大上大落,升跌1000點以上亦平常不過,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,幸好及後的兩日,股市強力反彈,連續兩日出現大奇蹟日,3月17日的收市價已回升至21501點,短短三日的波幅已幾乎等同於過去半年的波幅。 當然上星期股市一下子跌至18000幾點,跌至自2016年2月以來的6年幾低位,今次的大跌市是綜合烏克蘭地緣政治、中概股危機、加息前的不明朗因素、以至本地疫情變化等一籃子因素所形成,但綜合現時的情況,相信最差一刻已經過去,近日俄烏局勢已有緩和跡象、中美亦已就兩地股票審計監管保持溝通、未來加息路線圖已趨明朗化,市場更預期或許今年香港也不用跟隨美國加息。 最重要仍然是近日本地疫情的變化,種種數據均顯示本地第五波疫情的高峰已經過去,盡管近期每日新增確診數字仍然超越1萬宗以上,但已有慢慢回落的趨勢,整體疫情已逐步受控下,政府亦已宣布將於下月21日起,分三階段放寬現時的社交距離措施,加上部分國家的禁飛限制亦告取消,本地居民回港的隔離要求亦會減至最少七天。 或許在未來一個月,我們仍受著晚市禁堂食、以至二人限聚令的限制下,發展商的推盤以至二手市場的睇樓安排仍有一定的困難,不過相信隨著復活節長假期後,社交距離措施的解禁、憧憬本地與國際回復正常通關,稍後整體購買力勢必出現反彈,樓市下月勢必「復活」。 盡管今個月一手新盤成交數字仍然維持低企,截止目前為止,相信今個月整體新盤銷售能維持於上月120宗水平已屬於理想的水平,至於二手的情況同樣難許樂觀,截止本月21日為止,本月二手註冊量只有1870宗,或許本月總二手註冊量可稍微回升至2800宗的水平,不過樓市整體註冊量卻隨時比起上月的4000宗更為淡靜。 註冊量的統計是滯後數字的反映,始終從過去周未周日,一、二手交投均有所回升,十大屋苑的成交數字更是過去數星期的高位,措施解禁在即,疫後經濟反彈,再加上政府重推保就業計劃及消費券的派發,下月樓市勢反彈。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

15-03-2022

近日股票市場的波動確實令人驚心動魄,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,如果與去年2月18日的高位比對,當日恆指收市價達31183點,短短13個月恆指急速下跌12768點,加上俄烏局勢仍然緊張,加上美國加息在即,香港第五波疫情仍然在高位徘徊,或許短期內股市仍然難許樂觀。 對於未來樓市的前景,情況相信有所不同,以差估署的樓價指數來計算,過去一年多整體樓價仍然保持平穩,盡管指數已連跌4個月,不過期間的跌幅亦只是2.3%而已,總括而言,相信未來樓市仍然是「大勢平穩、波幅難料」。 即使最新國際公共政策顧問機構Demographia的年度調查報告,數據顯示香港已經連續12年,成為全球樓價最難負擔城市,調查顯示目前香港樓價是家庭入息中位數的23.2倍,換言之要不吃不喝23年才能上車,其次是澳洲悉尼,樓價是入息的15.3倍,排第三是加拿大溫哥華的13.3倍。 按有關報告的分析,將其中樓價對家庭入息中位數比率超過5.1倍便到入「嚴重不能負擔」(Severely Unaffordable),香港的情況確實遠超有關水平,不過由於有關調查於去年第三季展開,以去年的9月份數字作計算,基於本地樓市自去年9月開始已經連跌4個月,相信稍後公布2月份的數字仍會下跌,隨著跌市的展開,二手市場減價盤湧現,部分更大幅劈價一成以上才獲承接。 不過無論如何相信大勢仍然平穩,但整體波幅確實難料,樓市整固已成大勢,相信未必能於短期內逆轉,市況變化仍然是難以掌握,無論成交量、以至樓價變化的波幅就難以預測,其中股市上落、以至地緣政治的變化、甚或是本地經濟市況轉變,每日都可能會有變化,不過或許最差一刻已經過去。 最後筆者嘗試以一篇禱文作勉勵,God grant me the serenity,to accept the things I cannot change;courage to change the things I can; and wisdom to know the difference。(求主賜我寧靜去接受我不能改變的一切,賜我勇氣去改變我能改變,並賜我智慧去分辨兩者),這段神學家尼布爾的禱文(Serenity Prayer)在二次大戰時,成為不少美國人的鼓勵。 今年前路縱使崎嶇,但我們確實需要平靜的心態去接受不能改變的大勢,勇氣去改變以至懂得迎難而上,最需要是要有智慧去分析,市況縱有改變,但市場購買力仍在,市民對住屋需求仍然沒有改變,失業率的回升亦只是短暫未上車仍會有上車需求,加上按揭保險放寬,換樓客可趁機改善居住環境。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

08-03-2022

本地第五波持續嚴峻,即使近日每日新增確診數字有下調的趨勢,但由於有關統計尚未計算自行快速抗原測試的陽性患者,單靠每日的確診數字不足以反映實際現況,無可否認疫症早已殺到埋身,筆者身邊亦認識不少朋友已經感染,幸好大部分均屬於輕症患者,但無論如何,現階段社會必須防治重症的工作,實現「減少感染、減少重症、減少死亡」目標,尤其是針對老年人的需要。 事實上,目前已有學者按模型推算,現時本港或已有兩成人口已經染疫,疫情持續嚴峻下,加上社交距離大大收緊,市面氣氛早已跌至谷底,人流疏落市況淡靜,大家關心自己身體健康的同時,消費自然會較為審慎,難怪近日一、二手交投均顯著回落,上月新盤市場的交投更已跌至近八年幾最淡靜的月份,同樣整體二手交投亦已跌至不足2600宗的近兩年低位。 一、二手交投同步回落,買家入市心態更趨審慎,業主自然需要減價促銷,而近期二手成交亦集中於「減價貨」,業主往往需要減價五至八個百分點才獲承接,樓價難免持續出現整固,再者按差餉物業估價署的全港私人住宅樓價指數計算,整體樓價指數已經連跌4個月,並已經跌至去年年初的樓價水平,不過已累計幅度計算,過去4個月樓價只是輕微下調2.3%。 當然樓市實際的跌幅或許已達至5-8%,加上近日成交大多仍然是低市價的減價成交,部分業主更需要蝕讓出售,反映相信樓價整固仍然持續,不過大家亦需留意,實際上近日的二手成交已稍稍回升,特別是財政司司長放寬按揭保險計劃後,1000萬元以上的中價物業,成交量明顯有所增加。 在整體樓價持續整固,而二手成交量又稍稍回升,反映樓市仍有一定的承接力,只是遇上有低於市價的筍盤,買家仍有「執平貨」的心態,當然在疫症持續嚴峻下,部分自住的業主亦未必願意「開門」,預約睇樓減少下,相信未來一個月樓市亦難以即時轉趨活躍,不過始終樓市仍有一定按接力,相信整體樓價跌幅仍然維持輕微整固,成交量亦已慢慢重新起步。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

港息或許最快明年中見頂

23-11-2022

香港加息周期展開,隨著供樓人士負擔增加,買家入市心態自然變得審慎,因應美國聯儲局仍採取相當進取的加息步伐,本地銀行體系結餘亦已回落以1000億以下的水平,相信未來一段時間,香港銀行仍會跟隨美國加息,當然按過去兩個月的經驗,香港加息步伐仍會遠低於美國加息,過去八個多月加息累計六次加息,累計加息3.75厘,而期間香港銀行只是將本地最優惠利率輕微調高0.375厘,而隨著美國通脹放緩,相信香港息率最快明年中見頂。 新近世紀21研究部就過去半世紀,綜合美國、以至香港的息口變化,過去美國息口的變化主要是跟隨當地通脹的走勢,當通脹上升,聯儲局自然需要通過加息來冷卻過熱的經濟,因應目前美國通脹與聯邦基金利率有一定的差距,相信在明年年中前,美國聯儲局仍然需要維持加息以應對通脹,當然期間的加息步伐會因應期間通脹變化。 至於息口何時見頂,當然現階段仍然難以確定,關鍵因素是俄鳥戰事對環球通脹的影響,但樂觀而言,相信是明年年中之前聯邦基金利率或會再加息1厘至1.5厘,預期當利率升至約5.5厘的水平,到時聯邦基金利率與通脹處於接近水平,美國息口或會見頂,期間香港息口亦會相應提高,但加息幅度仍然有限,相信明年中香港銀行最優惠利率或會升至6厘的水平,實質按揭利率仍會處於低水平。 不過相信大家亦明白,隨著近月美國通脹已稍稍放緩,市場亦已預期下月美國聯儲局亦會稍為減慢加息步伐,而事實上隨著加息步伐放緩,近月無論美股以至港股均已顯著回升,投資氣氛改善下,對樓市亦會有一定的支持作用,相信如果港息可於明年中見頂,整體本地樓市亦可望於明年初見底,到時二手成交量亦會有所回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

施政報告亮點多 落實提速真關鍵

27-10-2022

上週,李家超公佈其萬眾矚目的首份施政報告,作為地產界的一份子,對樓市沒有調整辣招,當然是失望,其中唯一的改變,是外地尖子來港可以先置業、先付稅,居住滿七年後尖子成為本地永久居民,就可以退回多付的稅金,這政策無論對吸引尖子來港或攬活樓市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「減辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,卻有不少新意!當中簡約公屋最實際,在未來五年興建約三萬個簡約公屋單位,令公屋輪候時間立即「封頂」,目標在四年內,將平均輪候年期由6年降至4.5年,大量興建公屋才能解決香港貧窮人口的居住問題,他們現在住在劏房籠屋,環境狹小而惡劣,正是最迫切需要幫忙的一群,每年的施政報告,都在設計不同的方法以加快興建速度,但真正落成數量,仍然是遠遠落後於計劃,令輪候時間越來越長。今次簡約公屋可暫時緩解一下壓力,要真正解決問題,還是需要看政府如何改善整個流程︰包括覓地、改變規劃用途及建築的速度。 當然,施政報告就此作出不少建議,當中北部都會區及明日大嶼會開發更多土地,筆者也認同是明智之舉,不單住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足夠,如果要配合「搶人才、搶企業」,充足的土地、廉價的租金,肯定對跨國大企業有莫大的吸引力。施政報告中,另一重點發展策略是基建先行,所以提出了三條新公路及三條新鐵路。基建先行,就是先建成上述公路及鐵路,改善了交通網絡,有利於北區與大灣區融合,也有利於將軍澳新區連接市區,筆者冀望李家超能落實其先行的概念,打破以往的惡性循環。以往新區欠交通,自然沒有人願意遷入,卻又因欠人口,大型基建便不願冒險興建,雞蛋同雞,政府要帶頭用基建先行去創造條件,新區才能有機會成功開展。更加令筆者感到高興的一點,施政報告內建議,將金鐘四成的辦公樓,遷至北部都會區,政府肯做領頭羊,自然會令其他企業跟隨。 最後,希望新一屆政府能做到「提速、提效、提量」,盡快落實施政報告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外來的人才! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓價跌足兩成多,你心動未?

25-10-2022

施政報告幾乎沒有提到遞減辣招,這讓代理業界感到非常失望。然而,是次樓市急凍,觸發點是美國利率急升,通過聯繫匯率的傳導作用,迫使香港加息遏止資金流走,現在美國通脹高燒不退,疊加俄烏戰況升級,想入市尋寶的市民也得再三思量,看看局勢發展才作定斷。 上周,極度看淡香港樓市的美國高盛投行發表預測指香港樓市至明年底或累跌3成,這判斷自當有他們的理據。然而,前線地產經紀近日匯報多區放售樓盤中,已出現一些放售價比高峰回落超兩成的割價盤,在差不多同時間亦有兩位資深投資朋友先後向我報捷,各自購入低市價接近兩成的住宅單位,其一是一個連花園的舊樓特色單位,成交價低於一千萬元,樓齡接近六十年了,朋友認為該單位樓價偏低導致租金回報高,而且估計未來獲發展商垂青收購機會大,即使短期內沒有收購,有穩定的租金收入,還是進可攻退可守,況且現時股債市風急浪高,將存款全投定期,卻不可對沖貨幣風險,因此決定繼續將一定比例的資金投入樓市,繼續物色願意割價及有重建價值的單位,特別是位處豪宅地段的舊樓,貪地積比未有用盡。 在筆者看來,好像高盛這類高大上的投行分析也祇表示明年底樓價或累跌三成,現實是一些放售中的樓盤價已比高峰期回落幾乎兩成了,回落差價遠超加息產生的額外供款。況且買家若認真還價,經紀居中落力協調下,買家就不需夜長夢多,即時落實擁有。 還有更值得留意的是,傳聞中國正醞釀重新審視入境措施,這可由內地航空的國際航班復飛增班看出端倪。往來香港和大灣區一旦改善,兩地人員來往必會增加,刺激香港經濟谷底回升,配合優才置業,趁樓市低迷自置居所,確實有望打破目前樓市呆滯困局。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

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