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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。
連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。
盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。
二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。
總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。


29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

22-03-2022

近兩星期的股票市場確實令人驚心動魄、風起雲湧,恆指猶如過山車般大上大落,升跌1000點以上亦平常不過,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,幸好及後的兩日,股市強力反彈,連續兩日出現大奇蹟日,3月17日的收市價已回升至21501點,短短三日的波幅已幾乎等同於過去半年的波幅。 當然上星期股市一下子跌至18000幾點,跌至自2016年2月以來的6年幾低位,今次的大跌市是綜合烏克蘭地緣政治、中概股危機、加息前的不明朗因素、以至本地疫情變化等一籃子因素所形成,但綜合現時的情況,相信最差一刻已經過去,近日俄烏局勢已有緩和跡象、中美亦已就兩地股票審計監管保持溝通、未來加息路線圖已趨明朗化,市場更預期或許今年香港也不用跟隨美國加息。 最重要仍然是近日本地疫情的變化,種種數據均顯示本地第五波疫情的高峰已經過去,盡管近期每日新增確診數字仍然超越1萬宗以上,但已有慢慢回落的趨勢,整體疫情已逐步受控下,政府亦已宣布將於下月21日起,分三階段放寬現時的社交距離措施,加上部分國家的禁飛限制亦告取消,本地居民回港的隔離要求亦會減至最少七天。 或許在未來一個月,我們仍受著晚市禁堂食、以至二人限聚令的限制下,發展商的推盤以至二手市場的睇樓安排仍有一定的困難,不過相信隨著復活節長假期後,社交距離措施的解禁、憧憬本地與國際回復正常通關,稍後整體購買力勢必出現反彈,樓市下月勢必「復活」。 盡管今個月一手新盤成交數字仍然維持低企,截止目前為止,相信今個月整體新盤銷售能維持於上月120宗水平已屬於理想的水平,至於二手的情況同樣難許樂觀,截止本月21日為止,本月二手註冊量只有1870宗,或許本月總二手註冊量可稍微回升至2800宗的水平,不過樓市整體註冊量卻隨時比起上月的4000宗更為淡靜。 註冊量的統計是滯後數字的反映,始終從過去周未周日,一、二手交投均有所回升,十大屋苑的成交數字更是過去數星期的高位,措施解禁在即,疫後經濟反彈,再加上政府重推保就業計劃及消費券的派發,下月樓市勢反彈。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

15-03-2022

近日股票市場的波動確實令人驚心動魄,以3月15日的收市價來計算,最新恆生指數跌至只有18415點,如果與去年2月18日的高位比對,當日恆指收市價達31183點,短短13個月恆指急速下跌12768點,加上俄烏局勢仍然緊張,加上美國加息在即,香港第五波疫情仍然在高位徘徊,或許短期內股市仍然難許樂觀。 對於未來樓市的前景,情況相信有所不同,以差估署的樓價指數來計算,過去一年多整體樓價仍然保持平穩,盡管指數已連跌4個月,不過期間的跌幅亦只是2.3%而已,總括而言,相信未來樓市仍然是「大勢平穩、波幅難料」。 即使最新國際公共政策顧問機構Demographia的年度調查報告,數據顯示香港已經連續12年,成為全球樓價最難負擔城市,調查顯示目前香港樓價是家庭入息中位數的23.2倍,換言之要不吃不喝23年才能上車,其次是澳洲悉尼,樓價是入息的15.3倍,排第三是加拿大溫哥華的13.3倍。 按有關報告的分析,將其中樓價對家庭入息中位數比率超過5.1倍便到入「嚴重不能負擔」(Severely Unaffordable),香港的情況確實遠超有關水平,不過由於有關調查於去年第三季展開,以去年的9月份數字作計算,基於本地樓市自去年9月開始已經連跌4個月,相信稍後公布2月份的數字仍會下跌,隨著跌市的展開,二手市場減價盤湧現,部分更大幅劈價一成以上才獲承接。 不過無論如何相信大勢仍然平穩,但整體波幅確實難料,樓市整固已成大勢,相信未必能於短期內逆轉,市況變化仍然是難以掌握,無論成交量、以至樓價變化的波幅就難以預測,其中股市上落、以至地緣政治的變化、甚或是本地經濟市況轉變,每日都可能會有變化,不過或許最差一刻已經過去。 最後筆者嘗試以一篇禱文作勉勵,God grant me the serenity,to accept the things I cannot change;courage to change the things I can; and wisdom to know the difference。(求主賜我寧靜去接受我不能改變的一切,賜我勇氣去改變我能改變,並賜我智慧去分辨兩者),這段神學家尼布爾的禱文(Serenity Prayer)在二次大戰時,成為不少美國人的鼓勵。 今年前路縱使崎嶇,但我們確實需要平靜的心態去接受不能改變的大勢,勇氣去改變以至懂得迎難而上,最需要是要有智慧去分析,市況縱有改變,但市場購買力仍在,市民對住屋需求仍然沒有改變,失業率的回升亦只是短暫未上車仍會有上車需求,加上按揭保險放寬,換樓客可趁機改善居住環境。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

08-03-2022

本地第五波持續嚴峻,即使近日每日新增確診數字有下調的趨勢,但由於有關統計尚未計算自行快速抗原測試的陽性患者,單靠每日的確診數字不足以反映實際現況,無可否認疫症早已殺到埋身,筆者身邊亦認識不少朋友已經感染,幸好大部分均屬於輕症患者,但無論如何,現階段社會必須防治重症的工作,實現「減少感染、減少重症、減少死亡」目標,尤其是針對老年人的需要。 事實上,目前已有學者按模型推算,現時本港或已有兩成人口已經染疫,疫情持續嚴峻下,加上社交距離大大收緊,市面氣氛早已跌至谷底,人流疏落市況淡靜,大家關心自己身體健康的同時,消費自然會較為審慎,難怪近日一、二手交投均顯著回落,上月新盤市場的交投更已跌至近八年幾最淡靜的月份,同樣整體二手交投亦已跌至不足2600宗的近兩年低位。 一、二手交投同步回落,買家入市心態更趨審慎,業主自然需要減價促銷,而近期二手成交亦集中於「減價貨」,業主往往需要減價五至八個百分點才獲承接,樓價難免持續出現整固,再者按差餉物業估價署的全港私人住宅樓價指數計算,整體樓價指數已經連跌4個月,並已經跌至去年年初的樓價水平,不過已累計幅度計算,過去4個月樓價只是輕微下調2.3%。 當然樓市實際的跌幅或許已達至5-8%,加上近日成交大多仍然是低市價的減價成交,部分業主更需要蝕讓出售,反映相信樓價整固仍然持續,不過大家亦需留意,實際上近日的二手成交已稍稍回升,特別是財政司司長放寬按揭保險計劃後,1000萬元以上的中價物業,成交量明顯有所增加。 在整體樓價持續整固,而二手成交量又稍稍回升,反映樓市仍有一定的承接力,只是遇上有低於市價的筍盤,買家仍有「執平貨」的心態,當然在疫症持續嚴峻下,部分自住的業主亦未必願意「開門」,預約睇樓減少下,相信未來一個月樓市亦難以即時轉趨活躍,不過始終樓市仍有一定按接力,相信整體樓價跌幅仍然維持輕微整固,成交量亦已慢慢重新起步。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

疫下動工量減 剛需仍然殷切

27-06-2022

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

投資策略 知易行難 物業長線 安居致富

30-06-2022

筆者最近被問及最多的問題,莫過於是否買樓入市良機?不少是上車的年輕人,或是想改善居住環境的換樓客!背景當然是近期經濟氣氛欠住,俄烏戰爭及疫情令全球通脹升溫,利息趨升。又有不少報導指美國政府可能出現衰退,跟著美股大跌,美元狂升,令日圓及其他貨幣大跌,金融風暴又若隱若現? 香港因英國推出BNO移民計劃,令大家身邊不少親友離開香港,一下子令全港的物業市場蓋上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每個人置業都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置業肯定是首選。1000萬以下物業只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是還本金,即是儲蓄。雖然少了錢消費,但對年輕人來說肯定是好事。對於換樓人士,或多或少都有投資成份,但相比其他投資領域,也絕對安全很多。 在外匯市場,一個消息已經可以使匯價大上大落,所以外匯交易從來都只是適合年輕人,股市、債市、貴金屬等等,也是經常大幅波動,筆者也交過不少學費。在不同的投資領域中,物業投資未必是獲利最多的,近年炒賣Bitcon等加密貨幣,可以獲利的幅度及速度,肯定比物業投資快,但隨之而來的風險也非常高。一般人都只會將部份資金投入這類高風險投資產品。物業投資卻擁有長線保值抗通脹的特性,一般投資者都可以放心投資。 投資必定涉及風險,物業投資也不例外,筆者一向認為,若要買樓香港是首選,但若在香港已有一定資產,就必須考慮分散投資,尤其是在當今局勢,歐美會否制裁中國或香港,也非絕無可能。但買海外樓如隔山買牛,風險也不少,「唔熟唔買」,所以筆者暫時只買澳洲及英國物業。對筆者來說,物業升值當然好,更重要是租金的現金流,這有助平穩未來香港收入的不確定性! 所以,每位讀者都有不同背景,為不同原因而置業,長遠都有助大家安居致富,而且買樓可說是睡覺也不用擔心的投資,相比其他領域安心又安全! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

控疫、建屋、通關、都攪好, 那怕人材不來?

28-06-2022

候任執政團隊的名單中,筆者注意到主管土地發展及房屋的兩位局長都是擁有豐富相關資歷的政務官,今時今日願意加入【熱廚房】必定是有抱負,想有作為解決香港市民的居住困境,至於續任局長的鄧炳強及曾國衛,是紀律部隊的核心人物,有他們努力不懈的除暴安良,今天社會秩序才可回復太平。 隨著社會法治彰顯,要實現香港經濟恢復,關鍵要點是深港早日正常通關,我一直留意社會上有部份意見領袖反復表示香港是國際金融中心,因此必須優先處理對外通關,以確保中外人員交流暢順,故每當疫情回落,便急急催促港府放寬海外人士入境檢疫措施,導致之後一波又一波的疫情來襲,亦因此導致深港正常通關一直流產,淪為空話。 幾乎肯定特首李家超非常認同深港通關的迫切性,除邀得盧寵茂醫生出任醫務衛生局長外,同時情商前食衛局長高永文加入行政會議,兩位俱是2003年香港非典肺炎的抗疫領軍人物,一定可以為香港政府的治疫方略作出實質貢獻,盧醫生履新前更長時間主理港大深圳醫院,熟悉深港兩地的檢疫準則,在人脈溝通方面亦起作用,故樂觀感到兩地回復正常通關,已不再是遙遙無期。 國務院疫控部門一直強調【外防輸入,內防擴散】的必要性,過去不少港人感到不明所以,總是埋怨外遊返港需要多天隔離檢疫,亦有一些專家不理會全民躺平的社會成本,以隔離檢疫妨礙旅客訪港為由,主張疫情緩和即放寬海外來客檢疫措施,高呼可提振本地消費,結果事與願違,作為香港遊客核心購物區的銅鑼灣及尖沙咀,至今大小空置鋪位隨處可見,足證祇有讓內地旅客無需過度檢疫進出深港口岸,香港市面消費才可逐漸回復,相反,精簡檢疫措施亦有利促進跨城經濟活動,為吸引優秀專材來港創造有利條件,共謀香港經濟發展。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

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