趁減息還未到來 尋覓筍盤好時機

26-09-2023

上星期美國聯邦儲備局再次舉行議息會議，一如市場預期美國維持目前利率介乎5.25至5.50厘，仍處於聯邦基金利率16年來的高位，亦是繼6月後再維持利率不變，當然現階段仍然無人能夠確定，今一輪自去年3月開始的加息潮是否經已過去，不過聯儲局公開市場委員會（FOMC）的聲明亦指出，大部分聯儲局官員預計今年還會加息一次，或許年底前還會再加一次息，但市場同時亦已預期減息期最快明年就會展開。 雖然美國最新8月份消費者物價指數（CPI）的通脹數據，按年上升3.7%，數字較市場預期為高，正如聯儲局的會後聲明指出，近幾個月就業增長已顯著放緩，但依然強勁；目前經濟活動以「穩健」速度擴張，通脹仍居高不下，央行對通脹風險維持高度關注。同者按市場預期，美國最快明年便會重啟減息，減息幅度或會達半厘，2025年的減息幅度亦更大。 當然現階段無人知道減息期會何時展開，但股票市場向來有一個原則，名為Buy the Rumor, Sell the Fact，投資者往往趁消息未落實前入市買貨，消息確認以後才即時沽出有關股票套現獲利，當然大家都明白樓市的運作與股市截然不同，不過套用目前樓市的情況，無可否認，息口持續高企，整體樓價已出現相當顯著的跌幅，現階段或許正是 Buy the Rumor的好時機，趁低吸納的好時機。 樓市正處於整固市，隨著樓價回落，買家入市心態較為疲弱，大家亦認同，現時樓價已跌至相對吸引的水平，無論是一手市場以至二手市場，亦有不少買家抱「執平貨」心態尋寶，事實上近月二手市場亦出現「震撼低價」，個別單位的成交價較幾年前的高峰，大幅回落三至四成，其中有部分屬銀主盤或是急於出貨的業主，二手的「震撼低價」亦吸引買家尋寶，新盤市場中亦有個別貨尾盤，提供相當優惠吸引買家入市，加上未來本地銀行或會減息，即使減息日子還未到來，但現階段正是尋覓筍盤好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

以色列壯志強大 香港何去何從

28-09-2023

筆者剛剛去了以色列旅行，由於自小都在基督教學校長大及就讀，耶路撒冷的聖經故事自然是聽了不少，今次親身到此，給筆者的第一個印象竟然是荷槍實彈的警察，不論在旅遊景點或繁榮的大街上，只要是人多的地方就有警察在戒備，在旅遊景點也會掛著被恐怖襲擊死去的警察照片，這跟猶太人及阿拉伯人的恩怨有關。 筆者前往耶穌的出生地 – 伯利恆，此處位於巴勒斯坦的自治區內，猶太人不敢去，所以我們需要換車、司機及導遊，而我們的手機也收到警告，以色列的緊張氣氛令筆者感到香港的安全，實在是難能可貴，有時身在福中不知福，失去了才知道重要。 雖然如此，以色列的經濟並不差，城市到處都是高樓大廈，是高度發達的國家，生活水平跟香港也差不多。另外，在以色列會發現大量小朋友，原來他們家庭一般都有超過四個子女，六個至十個都很普遍。翻查記錄以色列1948年立國時，只有200萬人口，只經過70多年人口已經達到900萬，增長迅速。人口增加有助於經濟發展，也強化以色列對附近阿拉伯國家的挑戰！家庭要負擔多名子女，當然不是輕鬆的事，也絕不會是政府去鼓勵就可以促成，他們心中定有遠大的目標要實現，才會這麼齊心！ 耶路撒冷是基督教、伊斯蘭教及猶太教的聖地，其中聖殿山是猶太教昔日聖殿的所在地，他們當然非常渴望在此重建聖殿，但是同樣地對伊斯蘭教來說，此處也是昔日穆罕默德升天之處，在此建有金頂的清真寺。即使以色列佔領耶路撒冷，聖殿山也仍由阿拉伯人管理。我們的猶太籍導遊來到這裡，也表示總有一天以色列會強大到足以取回聖殿山，可見其內心有一團火，去實現以色列的強大！ 回想到香港，在筆者童年，經濟環境差，獅子山精神協助香港早期的發展，之後香港是自由港，只談經濟不談政治，隨著中國開放打造了香港成為「世界聯繫人」，貿易、金融、地產成為香港的經濟支柱。現在香港正式回歸中國，擺脫了歐美的影響，又應該「何去何從」？沒有一種說法，容易令社會感到失去方向，也有不少人說「香港沒前途」，香港的樓價已經過了頂峰！香港政府攬「夜市」只是枝葉，更重要是給大家一個願景，香港的發展應如何走下去，香港想成為一個甚麼樣的城市，才是根本！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

7月7日開始，按揭貸款有什麼亮點？

23-08-2023

由7月7日開始，金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成，這個改變令很多擁有物業按揭的朋友，立即申請𨍭按，目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的，例如一個1000萬的貸款金額，就可以拿到30萬的現金回贈，真是一個不少的數目呢！而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別，以前只可以做5成按揭，現在可以多2成貸款到7成，即可以吐回現金200萬至300萬，同時間又可以拿取按揭現金回贈，這個真的有很大吸引力！朋友們可能會問我，取出現金要付利息，同時這些現金也沒有什麼用途，怎麼辦？大家可以看看我之前的文章，就知道善用‘按揭掛釣存款’產品，便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說，肯定想做高成數至9成按揭，因為首期對這些準買家來說，也是一個重要課題。新的按揭保險計劃，1000萬或以下的物業可以做足9成按揭，最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款，即是拿300萬首期，就可以買到一個安樂窩！相比以前，只能夠做5成貸款，及要拿750萬做首期，這個數字對很多朋友來說，真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃，大家又會問，是否很難才可以得到批核？在坊間網上爬文，往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕，我和大家來談一個簡單例子，大家可能從沒有在網上看過這樣界定，就是什麼叫固定收入？網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行，其他收入不計算在內，這個就是一般網上查閱固定收入的解釋！其實這個只是固定收入人士的一個重要特色，但不是定義！ 依據固定收入人士的準則，是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員，他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金，這類工作界定為非固定收入人士；另一個例子，一個建築地盤的工人，每個月有固定工資，但因為工作性質，經常加班，其加班工資以每小時計算，而每月加班時數也不是一樣，甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分，很多網上資訊，就會說加班工資因為不固定，不能計算在收入證明內，但答案是這些加班的不固定工資，可以取最近三個月的平均數目，計算為固定收入的一部分。擧一個實例，一位某建築公司的地盤工人，每月固定工資為2萬元，而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等，當他申請按揭保險計劃，工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入，重點是這位申請人被界定為固定收入人士，只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔，這位申請人便符合資格申請9成按揭，適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事