特朗普蝴蝶效應 香港樓市已大變

17-06-2025

上半年快將過去，我們可以提早做一做半年結，首先回顧一下半年前的市況，半年前樓市仍未擺脫下跌軌跡，加上當時美國總統特朗普仍未再次上任，市場氣氛自然變得相當觀望，觀望特朗普政府今屆任期，貿易政策勢必出現重大的改變，美國利率走勢亦可能出現變化，半年過去情況又如何，最新中美已宣布達成貿易協議，但隨著觀望氣氛已完全消散，即使過去半年美國聯儲局未有減息，但本地銀行同業拆息急速回落，實際按揭利率已顯著下調，近期樓市已明顯轉旺，樓價亦已可始見底回升。 或許這就是特朗普重新上場後的蝴蝶效應，所謂蝴蝶放應是指試想像有隻蝴蝶喺度拍翼，雖然只是極微少的變化，而事實上過去半年美國經濟實質變化不大，雖然早前特朗普曾提出大幅加關稅，以整調整任球貿易關係，但現階段政府已經暫緩，中美又已達成貿易協議，雖然美國只是微細變化，但最後地球另一邊的香港，樓市卻出現巨大的連鎖反應，大量資金流入本地市場，拆息大幅回落，加上在弱美元政策下樓市明顯已明顯轉勢，加上租金持續上升，供平過租及租客變買家，過去半年香港樓市，無論一、二手交投均顯著回升，即使美國無變，蝴蝶效應下香港樓市已大變。 今年新盤雖然缺少去年樓市全撤辣的一次性因素，但政府調低細價樓的釐印費，亦對整體交投亦所幫助，初步來看，今年上半年樓市應該是一手回升二手持平，最重要是觀望氣氛過去，令近月新盤持續熾熱，今個月上半個月雖然未有大型新盤登場，但半個月已有超越700伙成交，相信今個月新盤銷售仍可超越1200伙，整體上半年的新盤銷售更會超越9000伙，比起去年上半年的8800伙還要多，至於二手市場，按土地註冊處統計，截至目前為止，二手註冊量已達1.9萬宗，相信整體上半年交投可逼近2.1萬宗，與去年上半年持平。 雖然整體而言今年上半年整體樓市成交尚算平穩，一手稍微上升而二手只是持平，但整體樓市勢頭明顯逆轉，氣氛由審慎觀望轉為熾熱，租金繼續連升五個月後，供平過租更見明顯，加上實際按息顯著回落，推動租樓變買家，相信下半年的樓市勢必持續暢旺，由於去年下半年一、二手成交量較低，估計今年全年一、二手均會有明顯的增加。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

的士牌照回購難 自動駕駛真挑戰

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌，聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌（從2015年峰值723萬跌至現今約195萬），但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢，同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢；市民更痛批業界「輸打赢要」，炒牌暴利時未與社會分羹，虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭，舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌；反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心，投訴量常年高企（2023年達1.14萬宗）。問題根源在經營模式，司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理，車主坐收租金漠視服務品質，高牌價更推高車租，迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環，越來越多客戶流失去網約車！在可見將來，自動駕駛將會越來越普及，「司機因素」被移除，成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭，如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照，閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場，的士高額牌費劣勢依舊，且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊，的士優勢將蕩然無存。 不過，私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求（如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%），此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶，啟動「動態加價」，相信乘客願為「即時響應」支付溢價，從而增加的士收益。若業界故步自封，牌價恐如深圳般趨近歸零（當地改無償發牌終結炒賣價值）。 重生之路必須提升服務質素，推動車行合併為大型車隊，統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本，的士最後堡壘絕非牌照特權，而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明，只要服務到位，街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性，正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購，不如以優質服務激活「動態溢價能力」，這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事