一手續旺二手放緩 趁機入市等升浪

19-05-2023

受惠於今年年初兩岸通關及政府調低「首置」釐印費，今年第一季整體一、二手交投均顯著回升，但踏入傳統股市以至消費市場的傳統淡季「五窮六絕」，近月樓市重新出現輕微整固的現象，隨著本地銀行息口上升，銀主盤的增加，近月整體二手交投出現放緩，期間蝕讓的成交亦有輕微的增加，不過盡管如此，近月一手新盤市場卻維持熱鬧，個別新盤「愈賣愈有」，反映市場對中小型住宅的剛性需求依然強勁。 「五窮六絕」是股市的傳統智慧之一，往往踏入5月股市會出現整固，6月亦會接連下跌，到了7月才有望翻生，主要是因為大多數上市公司會於3至4月公布業績，股價除息後自然會有所下跌。同時五、六月間因應農曆新年、復活節長假期過去，加上考試季節開始，家庭活動會減少，市面的零售消費市場亦會出現放緩，直到七月暑假開始市面消費才再度暢旺起來。 至於樓市方面，今年首季一、二手交投顯著回升，不過隨著市場上的「平盤」被消化，業主議價幅度亦明顯收窄，加上美國聯儲局接連加息，新近本地銀行亦跟隨加息，買家的入市心態自然變得審慎，令近月二手樓市再度出現整固，不過幸好一手市場仍然持續活躍，加上發展商提供付款辦法優惠，明顯吸引不少用家入市。 總括而言，目前樓市基調仍然穩固，隨著疫後經濟重啟，整體失業率已顯著回落，最新公布的失業率已跌至3%的近三年半新低，換言之通關後訪港旅客大幅增加，勞動市場已重返疫情前的緊張狀態，各行各業亦積極展開招騁「搶人才」，面對人才流失的情況，政府去年底展開「高才通」計劃外，新近亦擴大可加快入境簽證的「人才清單」，加快輸入人才以解決勞動力不足的問題，相信近月二手市場放緩只是短暫情況，在剛需支持下，相信稍後樓市又會再度暢旺起來。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

深中通道快完工 中山樓價有支持

27-04-2023

近日，筆者終於可以到中山處理積壓了近三年的事務，期間碰到不少香港人，他們也是到中山收樓，申請房產證或者處理裝修事宜！ 由於疫情加上近年中國政府對內地房地產的緊縮政策，三條紅線發揮了作用，中山樓價近年也是向下，高峰期火炬開發區的新樓，可以去到每平米近2萬元，現在1萬5千元已經有不少選擇；東區市中心情況好一點，香港人至愛之一 – 新鴻基發展的奕翠園仍然可以賣到近2萬元，當然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元！筆者有些朋友早年已經買入中山物業，自然與筆者討論是否會沽出獲利。 今次筆者重遊中山，市容比以前整齊，尤其是東區，商場人流也不錯，經濟似乎還可以，但最吸引筆者注意的是大量在建設中的高架天橋，尤其是在火炬開發區！查閱資料得知，大部份天橋都是為了接駁即將於明年6月完工通車的深中通道而設。筆者2016年購入中山物業時，也是憧憬此建設帶來的升值機會。轉眼間，深中通道由原先的概念，即將變成事實，能否真正發揮促進深中同城的效用，將大大影響中山物業的前景，港珠澳大橋至今仍然未能發揮其真正效果，更令不少投資者警惕！ 相對於全長55公里的港珠澳大橋，深中通道只有24公里，行車時間只需20多分鐘，便可以由深圳前海至中山的馬鞍島。前海已經是深圳最繁榮的地區之一，相比港珠澳大橋的地點在機場，由市中心至機場又是34公里的距離，走高速公路也要30分鐘，即使港車北上，不需要落車過關，由香港市中心至珠海關口，最快也要近1個半小時，若加上通關手續，2個小時是最低消費！ 相反，由前海至馬鞍島只需要20多分鐘，至中山火炬區也是約30分鐘，至中山東區市中心也不超過40分鐘，時間上非常之快速！前海樓價高，動輒每平米15萬元起，即使駕車走25公里，去到福田也要最少30分鐘（不塞車的話），樓價也超過10萬，去到最遠的坪山區，65公里距離，需時1小時15分，樓價也在3萬至4萬之間。 中山樓價在每平米1萬至2萬之間，一定對深圳人有非常大的吸引力。再細看深中通道資料，是八線行車設計，比港珠澳大橋的六線行車更進一級，也反映中央對此項目的信心。藉著深中通道，中山將輕易便捷接駁周圍五大機場（廣州、深圳、珠海、香港、澳門）及四大深水港(廣州南沙、深圳鹽田、香港葵涌、珠海高欄)。物流成本下降使中山有望成為連接珠江東西岸的交通樞紐！ 最後，筆者也建議朋友再坐一會，等待深中通道正式通車，發揮效用，樓價有望進一步提升！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023日本不動產最新消息

29-04-2023

最近一個月時間裡，對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日，日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先，開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工，包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等，這將帶來大量的就業機會，從而減少了失業率，提高了當地居民的生活水平。 其次，賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入，從賭場中獲得額外的收入，這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施，如修建道路、橋梁、公園、學校等，從而改善居民的生活質量。 第三，賭場可以吸引遊客，從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地，吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益，從而增加了當地經濟的活力。 最後，賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區，從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目，如房地產項目、商業開發項目等，從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始，日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先，取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊，日本的旅遊業受到了極大的影響。然而，隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出，人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本，從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次，取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響，過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下，取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本，開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展，提高日本企業的國際競爭力。 另外，取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響，許多國家實施了旅行限制，從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策，吸引更多國際遊客和商務人士前往日本，增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後，取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加，需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展，創造更多的就業機會。此外，由於國際遊客的增加，對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說，取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展，提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措，都將會給日本，可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

醫管局員工低息貸款計劃有 ”伏” 位嗎？

05-06-2023

醫院管理局為了加強挽留人才，推出了員工低息置業貸款計劃，究竟怎樣可以達到挽留醫生和護士繼續在醫管局工作服務市民呢？現在就和大家分享一下。 這個計劃就是醫管局用低息貸款協助符合資格員工上車置業，支付首期購置自置物業，計劃亦可協助員工換樓及轉按慳息（唯不可套現），物業類型可包括樓花，村屋及包括在同一份買賣合約或現有按揭中最多兩個車位，更聯同中國銀行香港及渣打銀行提供按揭服務給員工，透過銀行的一按貸款及醫管局的二按貸款，合共最高90%樓價的貸款！而優點就是不像按揭保險計劃需要繳交多達6位數字的保費！ 醫管局的員工貸款可以高達月薪48倍或港幣6百萬以低者為準，年利率更最低只是1%，因醫管局以'市場年利率'提供3%之補貼! ，而銀行的一按利率可以享受銀行的特惠按揭利率及現金回贈，唯要留意員工按揭二按部份的鎖息上限採用HKMC 的prime 現為6%。 看到這裏，大家可能會問我，這個計劃有什麽要留意的地方，有沒有'伏'位呢？其實很多按揭專家也介紹過這個計劃，但以下這幾點就好像沒有談過，我現在就和大家分享一下。 醫管局的二按貸款，如果員工在貸款日起五年內，想提早全部償還貸款，是要收取罰息的，一般銀行按揭貸款只是兩年罰息期，所以醫管局貸款是比銀行的提早還款罰息期還長了三年呢！ 另外，員工如果想在按揭期內，償還部分還款以減低負債，那部分還款必須以一按及二按的按揭比例去分攤這個還款額，員工沒有權選擇把這個部分還款減低那一個貸款戶口的。 醫管局的貸款會視乎員工之入職條件、入職年期、員工之年齡等因素而提供，這些因素可能會影響到貸款期達不到最高的20年，月供金額可能因借款年期較短而增加，而增加的供款額更會影響供款比率從而減低按揭成數，有機會打亂買樓預算。 在香港的物業市場角度，醫管局員工置業貸款計劃帶了一個強大的客戶群進入市場，成為有實力的潛在買家群！而對按揭顧問行業來説，這群客人全都是工作繁重的專業人士，所以絕對需要專業的按揭顧問提供貼身及全面服務。而地産代理或專業按揭顧問 (例︰聯按有限公司)，都會因為這個計劃帶來正面的效果。

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事