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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

超級豪宅快登場 山頂南區勢必成焦點

25-04-2023

上月樓市氣氛轉趨熾熱,整體樓市出現價量齊升的現象,連帶超級豪宅市場亦轉趨熱鬧,向來是傳統豪宅市場的火車頭的山頂南區豪宅市場,上月交投急速上升,據統計上月山頂南區同共錄得19宗成交,按月急升2.1倍,而整體今年首季區內共錄得約28宗成交之多,比對於去年全年整區只有75宗成交,加上未來一季將有山頂南區超級豪宅登場,今年山頂南區豪宅成交勢必大幅增加。
盡管近年樓市出現整固,不過山頂南區超級豪宅依然有價有市,新近山頂區更錄得自2018年以來,近5年間最大額的山頂南區屋地成交,由老牌家族陸佑家族持有山頂馬己仙峽道30至38號大型屋地,剛以約50億元售出,每平方呎的樓面地價亦高達10.42萬元,市場對超級豪宅需求仍然殷切。
此外過去山頂南區供應相當有限,去年港島區更出現「零推盤」現象,換言之山頂南區已有一段長時間未有新盤登場,或許上一個山頂南區新盤熱潮已經是7年前展開推售的山頂聶歌信山道的MOUNT NICHOLSON,物業過去推售亦吸引不少城中名門望族入市,其中MOUNT NICHOLSON第1期的17座洋房,目前已僅餘最後1座洋房待售,超級豪宅需求向來殷切。
由建灝地產發展位處於赤柱黃麻角道128號的ONE STANLEY,項目便屬於赤柱區內近九年間唯一大型豪宅新盤,區內對上一個新盤已經是2015年新地推出赤柱村道50號的新盤項目,加上項目共提供82伙臨海豪宅單位,其中面積約800平方呎起的分層豪宅,更屬於區內罕有分層豪宅供應,加上項目車位充足,戶戶有車位,相信項目的推售勢必成為市場焦點。
與此同時,會德豐發展位於山頂種植道1號的超級豪宅,項目提供20幢獨立大屋,分3期發展,首階段推出為前排1號屋至6號屋(不設4號屋),每座大屋實用面積約5000至6000平方呎,最快於下半年連裝修出售,加上發展商已表明餘下15座大屋有機會保留作長線收租,該5座超級豪宅勢必善價而沽。
總括而言,隨著整體經濟復甦,加上高才通的計劃推出,不少內地富豪貴客亦將重臨本地超級豪宅市場,加上超級豪宅供應依然有限,優質超級豪宅仍受市場豪客追捧,未來超級豪宅市場勢必回歸熱鬧,特別是久違了的山頂南區豪宅新盤,勢必成為市場焦點所在。


14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

21-08-2023

天氣不似預期,新盤定價的確不似預期,連帶最新抽居屋的人數亦遠遠不及預期,新一期的居屋剛於上星期截止接受申請,今年申請人數卻遠低於預期,由於去年的居屋申請達27.8萬份,即使扣除「家有長者優先揀樓計劃」人士,會額外獲發一個籌號,去年的申請人數亦多達24.8萬人,距離2019年的30萬人亦只是減少一成多,原先的預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上,但今年只有約17萬份,較去年減少三成以上,確實是「大跌眼鏡」。 今年新居屋申請人數不似預期,主要原因是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出,被市場形容為私樓居屋價,難怪連立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言,當私樓價錢亦貼近居屋價,「俾人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲」,市民抽居屋的意慾自然大大減低。 再者以長實親海駅的收飛情況來看,抽新盤比申請居屋更加搶手,上星期推售的親海尺II,最終收逾3.8萬票,成為本港歷來收票最多新盤「票王」,按項目首輪銷售626伙計算,超額認購約60倍,相對於今期居屋的申請人數約17萬份申請計算,以今期居屋合共9154伙計算,超額倍數亦僅18倍而已,60人爭1個單位同18人爭1個單位,私樓新盤明顯較搶手。 首先今期的居屋定價是否吸引,按房委會的訂價,今期居屋將以市價六二折發售,折扣率較去年的五一折為低,售價由149萬元至494萬元,平均呎價由6280港元至9390港元不等,當中售價最高為啟德的啟悅苑,平均呎價為9390港元,最平為元朗朗天苑,平均呎價為6280港元,換言之如果按現時市價計算,計算補地價後,啟悅苑的市價為達1.5萬元,而元朗朗天苑的市價則達1萬元,有關市價計算,居屋與現時私樓價格確實相當接近。 當然無人可以擁有後市的水晶球,究竟後市會升定會跌,確實無人可以肯定,但無可否認按現時的新盤定價來看,再跌的空間或許已相當細,始終以現時的市況來看,個別新盤甚或是個別二手盤的售價,已跌至一個相當吸引的水平,市場跌至低價便遇上相當承接力。

30-05-2023

踏入2023年整樓樓市成交顯著回升,盡管隨著市場上的筍盤大部分已獲承接,業主叫價企硬下,近月整體二手樓市成交量則顯著回落,成交量先升後跌,不過整體而言,今年上半年樓價已顯著見底回升,整體樓價已逐步企穩,按差餉物業估價署最新公布私人住宅樓價指數,整體樓價已連升4個月,4月份最新報354.2點,較上月352.3點,按月升0.5%,惟升幅收窄。指數亦為去年9月以來7個月新高。若與去年12月樓價指數334.7點比較,今年首4個月則累升約5.8%,但相比去年同期仍跌8%。 不過整體而言,因應過去一年樓價顯著回落約一成多至兩成,因此即使過去4個月樓價已稍稍回升,過去4個月,樓價指數的平均升幅僅5.8%,但比對於去年同期樓價指數比對,過去一年整體樓價仍然有所回落,平均呎幅約8%,相信大家亦明白,隨著疫情過去,疫後經濟重啟下,樓價自然可以止跌回升,特別是市場對中小型住宅剛需仍在,過去數個月中小型住宅樓市率先看好。 不過無可否認,今年上半年樓市仍然充滿挑戰,不穩定因素是包括地緣政治下,環球貿易爭拗仍然存在,各國疫後經濟重啟步伐不一,個別地區經濟仍有機會出現衰退。但相對於本地的經濟環境氣氛明顯好轉,關鍵因素是中港恢復通關下,整體零售及飲食生意顯著回升,勞動市場持續改善,失業率亦已明顯回落至三年半前的疫情前的水平。 仲有一個月時間,今年的上半年將要過去,總括而言,今年上半年新盤市場持續熱鬧,特別是市場對中小型住宅的新盤,需求持續強勁,反映市場對中小型住宅的剛需強勁,不過當然因應近年新盤供應明顯增加,入伙盤增加下,大量新盤現樓貨尾積存,發展商亦明顯以審慎價推盤,整體樓價仍然表現平穩。 踏入下半年,相信隨著內地客增加,特別是中港回復通關後,相信今年暑假,勢必會有大批內地生來港進修,其實隨著樓價回升,整體租金同樣已經連升4個月,按政府差餉物業估價署最新提供的私人住宅租金指數為178.2,輕微高於去年同期的177.3,整體租金輕微回升,加上經濟環境改善,相信今年下半年樓價會穩步回升。

樓市微溫狀態 低賣低買趁機換樓

21-05-2024

撤辣後的煙花效應逐漸過去,轉眼間抉樓市撤辣已將近三個月,加上美國經濟數據反覆,美國暫緩減息步伐的重啟,令樓市觀望氣氛再現,近月一、二手成交量均有所回落,按土地註冊處紀錄,上月整體二手註冊量接近5400宗的高位,較3月份的二手註冊幾近倍升,不過今個月二手註冊已稍稍回落,估計本月二手註冊量將回落至約4000宗的水平,較上月高位回落兩成半。 與此同時,一手新盤市場的熱鬧氣氛亦已較3月份的暢旺市況顯著回落,保守估計未來兩、三個月,整體一、二手成交回歸微溫情況,相信每月一手新盤成交或可維持每月1500至2000宗水平,而每月整體二手註冊數字,相信可維持3000至4000宗的水平,比對於去年底至今年初的淡市時期,每月不足1000宗新盤成交,二手註冊量亦僅維持2000至2500宗,目前樓市是相對微溫狀態。 樓市復甦需時,特別是二手市場,當市場上的筍盤「賣少見少」,個別業主或會稍稍上調叫價,甚或反價封盤,與此同時,美國息勢再添不明朗因素,現階段亦難以確定美國合時重啟減息,加上過去一段時間樓價顯著整固,最新金管局公有今年首季負資產的情況,最新負資產的總數已超越3萬宗,負資產的數字再創近20年新高,難免會令部分準買家的入市心態再次變得審慎。 總體而言,市場仍然觀望美國息口走勢,以至本地經濟的復甦情況,現階段市場資金仍然充裕,近日股市顯著回升,每日成交金額亦顯著增加,資金回流股市、樓市,市場剛需仍在,相對於幾年前,目前樓價水平相對較低,對於一眾換樓客而言,低賣低買趁機換樓,總比幾年前高賣高追來得容易,現階段仍然時換樓的好時機,相信整體二手會逐步復甦過來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

中央重招救樓市 置業信心可挽回

22-05-2024

中國4月30日召開了政治局會議強調「統籌研究消化存量房屋和優化增量住房的政策措施」。這次是國家最高層罕有地發文,稱要解決房地產問題。正當大家在估計要多久時間才能完成「研究」結果在上星期五的5月17日,由國務院何立峰副總理公布結果。具體措施有四大點,首先設立3,000億再貸款額度,鼓勵銀行等金融機構借款與國有企業,以合理價格收購已建成的未出售商品房,並改為保障性住房,以60%在貸款比率推算,可帶動5,000億的銀行資金去收購發展商手上的房屋,這3,000億也是國家真金白銀拿出來支持房地產復甦,對重振大家的購房信心有莫大幫助;尤其是今次出招非常快,又提出至落實只花了17天時間,坊間就有人估計這主義必須來自中國最高層。既然如此中央救市決心已定,即使有人提出3,000億金額太少,對於有超過7萬億市值的商品房待售,可謂杯水車薪。但筆者估計這招只是引子,配合另外三招可以帶動市場的購買力出來,當計劃效果良好,不排除再加推的可能性! 救市組合拳的另外三招,包括(一)降低全國個人住房貸款的最低首付比率,首套房降至15%,第二套房降至25%, (二)取消個人住房貸款利率下限,貸款利率由市場自由競爭決定;(三)下調住房公積金貸款利率0.25%,五年以上利率為2.85%。 這幾招結合起來,成功傳遞與大家一個樓價「觸底」的訊息,有信心的買家的首付,利息支出,已經大大降低,令「上車」變得輕鬆,入市更容易! 反觀香港,情況有點相似,大量貨積壓需要消耗,筆者估計香港政府也會跟隨國內步伐!一旦切除所有辣招後,未能產生預期效果,香港政府其實還有很多招式可用! 例如筆者在五月初也曾在本欄提出與國內人士開通一些配額,如股票的滬深港通一招,或准許高才通或優才入境香港的人才可光明正大調動資金來港置業,樓市的貨尾問題自然解決;所以中央出重招,香港官員自然放膽效法,大家不用太擔心。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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