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楊永健

世紀21 Q動力

總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。

相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。

不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。

事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。

總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。

早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。

筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生


14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

21-08-2023

天氣不似預期,新盤定價的確不似預期,連帶最新抽居屋的人數亦遠遠不及預期,新一期的居屋剛於上星期截止接受申請,今年申請人數卻遠低於預期,由於去年的居屋申請達27.8萬份,即使扣除「家有長者優先揀樓計劃」人士,會額外獲發一個籌號,去年的申請人數亦多達24.8萬人,距離2019年的30萬人亦只是減少一成多,原先的預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上,但今年只有約17萬份,較去年減少三成以上,確實是「大跌眼鏡」。 今年新居屋申請人數不似預期,主要原因是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出,被市場形容為私樓居屋價,難怪連立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言,當私樓價錢亦貼近居屋價,「俾人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲」,市民抽居屋的意慾自然大大減低。 再者以長實親海駅的收飛情況來看,抽新盤比申請居屋更加搶手,上星期推售的親海尺II,最終收逾3.8萬票,成為本港歷來收票最多新盤「票王」,按項目首輪銷售626伙計算,超額認購約60倍,相對於今期居屋的申請人數約17萬份申請計算,以今期居屋合共9154伙計算,超額倍數亦僅18倍而已,60人爭1個單位同18人爭1個單位,私樓新盤明顯較搶手。 首先今期的居屋定價是否吸引,按房委會的訂價,今期居屋將以市價六二折發售,折扣率較去年的五一折為低,售價由149萬元至494萬元,平均呎價由6280港元至9390港元不等,當中售價最高為啟德的啟悅苑,平均呎價為9390港元,最平為元朗朗天苑,平均呎價為6280港元,換言之如果按現時市價計算,計算補地價後,啟悅苑的市價為達1.5萬元,而元朗朗天苑的市價則達1萬元,有關市價計算,居屋與現時私樓價格確實相當接近。 當然無人可以擁有後市的水晶球,究竟後市會升定會跌,確實無人可以肯定,但無可否認按現時的新盤定價來看,再跌的空間或許已相當細,始終以現時的市況來看,個別新盤甚或是個別二手盤的售價,已跌至一個相當吸引的水平,市場跌至低價便遇上相當承接力。

30-05-2023

踏入2023年整樓樓市成交顯著回升,盡管隨著市場上的筍盤大部分已獲承接,業主叫價企硬下,近月整體二手樓市成交量則顯著回落,成交量先升後跌,不過整體而言,今年上半年樓價已顯著見底回升,整體樓價已逐步企穩,按差餉物業估價署最新公布私人住宅樓價指數,整體樓價已連升4個月,4月份最新報354.2點,較上月352.3點,按月升0.5%,惟升幅收窄。指數亦為去年9月以來7個月新高。若與去年12月樓價指數334.7點比較,今年首4個月則累升約5.8%,但相比去年同期仍跌8%。 不過整體而言,因應過去一年樓價顯著回落約一成多至兩成,因此即使過去4個月樓價已稍稍回升,過去4個月,樓價指數的平均升幅僅5.8%,但比對於去年同期樓價指數比對,過去一年整體樓價仍然有所回落,平均呎幅約8%,相信大家亦明白,隨著疫情過去,疫後經濟重啟下,樓價自然可以止跌回升,特別是市場對中小型住宅剛需仍在,過去數個月中小型住宅樓市率先看好。 不過無可否認,今年上半年樓市仍然充滿挑戰,不穩定因素是包括地緣政治下,環球貿易爭拗仍然存在,各國疫後經濟重啟步伐不一,個別地區經濟仍有機會出現衰退。但相對於本地的經濟環境氣氛明顯好轉,關鍵因素是中港恢復通關下,整體零售及飲食生意顯著回升,勞動市場持續改善,失業率亦已明顯回落至三年半前的疫情前的水平。 仲有一個月時間,今年的上半年將要過去,總括而言,今年上半年新盤市場持續熱鬧,特別是市場對中小型住宅的新盤,需求持續強勁,反映市場對中小型住宅的剛需強勁,不過當然因應近年新盤供應明顯增加,入伙盤增加下,大量新盤現樓貨尾積存,發展商亦明顯以審慎價推盤,整體樓價仍然表現平穩。 踏入下半年,相信隨著內地客增加,特別是中港回復通關後,相信今年暑假,勢必會有大批內地生來港進修,其實隨著樓價回升,整體租金同樣已經連升4個月,按政府差餉物業估價署最新提供的私人住宅租金指數為178.2,輕微高於去年同期的177.3,整體租金輕微回升,加上經濟環境改善,相信今年下半年樓價會穩步回升。

25-04-2023

上月樓市氣氛轉趨熾熱,整體樓市出現價量齊升的現象,連帶超級豪宅市場亦轉趨熱鬧,向來是傳統豪宅市場的火車頭的山頂南區豪宅市場,上月交投急速上升,據統計上月山頂南區同共錄得19宗成交,按月急升2.1倍,而整體今年首季區內共錄得約28宗成交之多,比對於去年全年整區只有75宗成交,加上未來一季將有山頂南區超級豪宅登場,今年山頂南區豪宅成交勢必大幅增加。 盡管近年樓市出現整固,不過山頂南區超級豪宅依然有價有市,新近山頂區更錄得自2018年以來,近5年間最大額的山頂南區屋地成交,由老牌家族陸佑家族持有山頂馬己仙峽道30至38號大型屋地,剛以約50億元售出,每平方呎的樓面地價亦高達10.42萬元,市場對超級豪宅需求仍然殷切。 此外過去山頂南區供應相當有限,去年港島區更出現「零推盤」現象,換言之山頂南區已有一段長時間未有新盤登場,或許上一個山頂南區新盤熱潮已經是7年前展開推售的山頂聶歌信山道的MOUNT NICHOLSON,物業過去推售亦吸引不少城中名門望族入市,其中MOUNT NICHOLSON第1期的17座洋房,目前已僅餘最後1座洋房待售,超級豪宅需求向來殷切。 由建灝地產發展位處於赤柱黃麻角道128號的ONE STANLEY,項目便屬於赤柱區內近九年間唯一大型豪宅新盤,區內對上一個新盤已經是2015年新地推出赤柱村道50號的新盤項目,加上項目共提供82伙臨海豪宅單位,其中面積約800平方呎起的分層豪宅,更屬於區內罕有分層豪宅供應,加上項目車位充足,戶戶有車位,相信項目的推售勢必成為市場焦點。 與此同時,會德豐發展位於山頂種植道1號的超級豪宅,項目提供20幢獨立大屋,分3期發展,首階段推出為前排1號屋至6號屋(不設4號屋),每座大屋實用面積約5000至6000平方呎,最快於下半年連裝修出售,加上發展商已表明餘下15座大屋有機會保留作長線收租,該5座超級豪宅勢必善價而沽。 總括而言,隨著整體經濟復甦,加上高才通的計劃推出,不少內地富豪貴客亦將重臨本地超級豪宅市場,加上超級豪宅供應依然有限,優質超級豪宅仍受市場豪客追捧,未來超級豪宅市場勢必回歸熱鬧,特別是久違了的山頂南區豪宅新盤,勢必成為市場焦點所在。

審慎悲觀定審慎樂觀 樓市需創造需求

16-07-2024

近月樓市成交量顯著回落,整體一、二手交投均有所回落,以新盤市場為例,上月新盤銷售急速回落至只有約671伙,較5月份的1400多伙,急速回落一半以上,至於二手成交方面,接土地註冊處的紀錄,上月二手註冊量僅約3400宗,較5月份的4500多宗顯著回落25%,一、二手交投同步急速回落,反映買家入市心態再回歸審慎觀望,但深入分析審慎心態亦可細分為審慎悲觀,或是審慎樂觀? 撇開買家的入市心態,我們先看看發展商的心態,無可否認,自政府全面撤辣後,發展商積極推盤以至積極「減庫存」,甚至以低於二手的「震撼價」推售,出貨心態積極是基於過去一年多新盤市場持續淡靜,撤辣後一手市場急速暢旺起來,發展商自然趁機加快推盤「清貨」,另一方面經過今年上半年政府「零賣地」後,新近截標的沙田小瀝源住宅地接獲多達11份標書,即使市場預期部分發展商的入標價會相當審慎,但心態仍然是願意入市補充土地儲備,反映發展商對後市是審慎樂觀。 發展商重拾投地意慾,反映對後市仍然審慎樂觀,至於現時一、二手市場買家的入市心態,首先相對於撤辣前的樓市,現時成交量仍然遠高於去年年底至今年年初的低迷市況,按一手新盤成交紀錄冊,於去年9月至今年2月的半年間,絕大部分單月新盤成交量均不足500伙,當中只有一個月成交量突破1000伙,相對於上月即使新盤交投急速回落,但整體新盤市場仍然熱鬧,大型新盤仍然一個接一個,市場反映亦尚算理想。 近月二手成交量同樣有回落,但每月二手仍可維持於3000至4000宗的水平,比起撤辣前的半年,每月二手註冊量長期維持於2000宗左右的水平,總括而言,現時的樓市是「比上不足、比下有餘」,相信大家入市心態仍然是審慎樂觀,買家心態是審慎,需求是需要創造,無可否認,現時買家心態會較早前有所觀望,會考慮未來利率變化、樓價走勢、以整體經濟的復甦情況,而創造需求的關鍵,就是為買家梳理現時的市況,分析一下未來利率前景,為準買家尋找低於市價的一、二手筍盤,讓買家可以「趁低吸納」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

新版買樓方程式 位置+氣候+安全

18-07-2024

一直以來,地產業內有一種流行說法!置業方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是買樓位置最重要!重複三次可見其重要性及唯一性!筆者也見到不少買家到外地置業,由於隔山買牛,都以市中心為首選,買市中心靚位置,深信物業位置的重要性,應該錯不了。 最近筆者到過美國西岸 - 三藩市,拉斯維加斯,鹽湖城等,及澳洲幾個大城市:悉尼,墨爾本,布里斯本等,發現在疫情後,大家對居住的需求,有根本性的改變,買樓方程式,也需要重新思考。其中一個普遍現象,是Work From Home在家工作非常盛行,有些工作,尤其是科技行業,可以天天在家工作;即使是會計工作,也只需每周返公司工作一天,同事一齊開會聚一聚;以往大家為求返工方便,近市中心的住宅往往需求特別大,無論樓價及租金都特別高,現在有了在家工作模式,可以遷往近郊也不會太麻煩! 在澳洲就更加誇張,以往布里斯本的樓價一向落後;但疫情過後,大量澳洲人從墨爾本及悉尼移居至此,尤其是黃金海岸區;以往雖然居住環境一流、氣候溫和、不寒不熱、每年日照長達300天,但一向都只是退休之選,因工作機會有限,難以吸引年輕人來此定居,但現在卻有人滿之患。 筆者有物業在當地收租,疫情後,租金每年上升都超過10%,租客主動提供的租金甚至比筆者的叫價還要高,目的就是希望可以搶到單位!而且,疫情也加速了餐廳外賣的生意模式;以往若居住在郊外,想出外吃飯很不方便,選擇也很少;但現今外賣完全可以解決此難題,讓大家再選擇居住地點時,可以考慮更大的範圍。當中,氣候是無法改變的,天氣好的地方自然是較受歡迎。 另外一個關注點,就是安全問題;當今世界右傾主義盛行,部份西方國家,在維持社會秩序及安全上越做越差。筆者上月已經撰文描述在美國不同城市的際遇,尤其是三藩市等大城市,以往是置業的好地方,無論在位置及氣候都很宜居,但近年卻令人望而生畏,遷出的人也越來越多。如果一定要筆者離開中國居住,筆者也是會選擇黃金海岸,而一定不會去三藩市。 剛剛上周特朗普也被行刺差點兒就喪命,之後美國的分裂只能有增無減,法國左右兩派也鬥至難分難解,中間派變得兩面不是人;世界紛亂,小市民找個安全地方過活,也是人之常情! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓花按揭轉捩點

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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