樓市供應「短加長減」 存量減少築底回升

11-02-2025

蛇年伊始，再次祝願蛇年百業興旺、經濟騰飛、人人安居樂業，業界普遍對今年樓市走勢看俏，即使去年整體新盤成交已大幅回升，不過展望蛇年的新盤市場，大部分發展商對今年樓市投下信心的一票，元宵節尚未來臨，已有多個新盤展開推盤攻勢，日前已有發展商率先以「頭炮喜動價」推盤，以貼近二手市價推出新盤，蛇是智慧的象徵亦充滿生命力，以矯捷、靈巧見稱，相信蛇年新盤市場勢必百花齊放。 樓市供應的爭拗近日鬧得熱哄哄，有業界指出以落成量為準以統計每年的房屋供應，是沿用近半個世紀的統計方法，不過早於二十年前，政府開始以私人住宅一手市場供應作統計，當中包括已落成已仍未售出的單位數目、建築中而仍未預售的單位，即建築中單位減去已預售的單位數目，已批出或已更改土地用途可隨時動工的潛在供應，有關的統計可以籠統地推算未來三至四年發展商可供出售的單位。 無可否認，市場潛在供應與每年新盤落成量是完全不同的概念，兩者中間有能有重疊的地方，不能相提並論及直接比較，或者我們可以透過存量(shock concept)、流量(flow concept)的概念來梳理有關問題，首先市場潛在供應是一個存量概念(shock concept)，意思是指某一個時間點的存量，換言之在截至某一日的市場潛在可供出售的單位供應，至於落成量則屬於流量概念(flow concept)，是指一段時間內的發生數量，每年新盤落成量就是指在過去一年內最得入伙紙的新盤數目，兩者是一個截然不同的數字。 總括而言，每論是以潛在供應或是落成量來統計，長遠新盤供應正在減少，按政府最新公布，截至去年年底，未來三、四年間可提供的一手私人住宅供應達10.7萬伙，較去年首季的11.2萬伙稍為回落1.8%，至於落成量的計算，去年及今年是新盤落成的高峰期，按公布去年新盤落成量達24,300伙，較2023年的13,900伙大幅增加75%，2025年的預測供應量更高達24,387伙，不過隨著近年政府賣地減少，動工量大幅回落，預期26、27年的落成量將大幅回落，出現「短加長減」現象，短期仍會增加但長遠會大幅減少，因應潛在供應減少，未來落成量亦會減少，隨著蛇年新盤市場熱鬧，相信今年新盤存量勢必回落，有助整體樓市築底回升。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

蛇年股樓運程 今年顯得不一樣

06-02-2025

靈蛇獻瑞百業興，踏入蛇年今年氣氛明顯變得不一樣，剛過去的農曆新年長假期，人流明顯較往年暢旺，無論是大年初一的花車巡遊、年初二的煙花匯演、年初三的賀歲賽馬、年初四的賀歲盃均叫好叫座，其中初三的賀歲賽馬，今年吸引近8.6萬人入場，當中來港內地及海外的旅客更多達9654人，遊客入場人數創新高，全日投注額近19.45億元，較去年再多一成，今年的農曆新年明顯吸引更多遊客外出體驗、促進旅遊經濟消費，為整體香港經濟提供新機遇，連帶踏入蛇年的新盤市場亦變得不一樣。 今年一月的新盤銷售已變得不一樣，成為近四年新盤銷售最高的一月份，蛇年的新盤市場開局更見理想，過去5日的農曆新年長假期，打破近年農曆新年假期新盤例淡的宿命，五日共售出約58宗一手成交，為對上一個蛇年至今12年來同期最多，較去年龍年4天假期錄9宗，大增逾5.4倍，新春期間有多達16個樓盤開單，新盤市場明顯較以往旺價旺市。 踏入蛇年，相信不少人都對今年的運程非常關心，在整體運程、財運、事業運、股樓運又會如何，大家都希望今年的股市、樓市可以同步暢旺，不過原來翻查過去的蛇年，股樓運並不好景，以股市為例，十二生肖中表現最差就是是蛇年，錄得百分之13.9的平均跌幅，統計顯示過去四次蛇年，恒生指數全數下跌，上一個蛇年即2013年，政界發起「佔領中環」行動，可說是社會運動開始的一年，2013年蛇年恆指回落5.1%，24年前2001年的蛇年更是九一一事件發生的一年，美股急瀉下港股全年跌幅達32%，是跌幅最大的蛇年，今年股市又如何，雖然在貿易戰開打的陰影下，蛇年首個交易日紅盤低開，但隨著經濟復甦，在基數效應下，蛇年預期盈利預測升至市盈率(PE)約11至12倍，今年股市仍然審慎樂觀。 相對於過去蛇年股市的運程，過去的蛇年樓市有升有跌，36年前的1989年，經過六四事件後，樓價從低位反彈，全年樓價錄得顯著升幅，24年前的2001年因九一一事件，當年樓價從高位急速回落，當期時樓價一度連跌6年，上一個蛇年樓價正處於連升十年的上升軌，雖然2013年的樓市因社會事件而波動，但上一個蛇年樓價仍然能夠輕微回升約1.8%，此外上一個蛇年樓市交投顯著回落，從2012年的龍年全年樓市總成交達11.5萬宗，大幅回落至2013年蛇年的7萬宗，展望今年的蛇年，情況明顯變得不一樣，去年龍年樓市已成功「築底」，只要今年息口持續向下，成交持續回升，樓價有望迎來連跌四年後的止跌回升。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾，客人要注意什麼？

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾，這是個非常好的消息，可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎，以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外，申請人還需要留意文件上什麼細節呢？銀行進行審批時，會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項，銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改，都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件，都需要一併遞交，避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點，客人亦應該在銀行按揭申請表上，清楚填寫詳細個人資料，例如在受僱公司工作年資等，客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄，避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外，臨時買賣合約可能帶有附件，而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件，都會導致延長銀行審批時間，甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾，客人也需要配合提供足夠文件，按揭批核才可以事半功倍！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事