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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

物業甩名助弟弟置新居

02-12-2021

兩姊弟多年前合資購入現時自住的單位,不過弟弟將會結婚,並想與另一半共築愛巢另置物業,打造夫妻二人的安樂窩,有什麼方法可以讓弟弟購置新物業時,做足9成按揭?

就是坊間所講的「甩名」,弟弟可將姊弟兩人合資購入的物業,轉名至姊姊一人,讓家人依舊住於舊居。轉名後,變相弟弟並沒有持有任何物業,與另一半在購置新物業時,就可以做到9成按揭保險貸款計劃。以新物業樓價750萬為例,1成首期和做足9成按揭,向銀行借款670萬,月供都不超過3萬,讓弟弟與另一半能輕鬆置業。

另一方面,家人現居住的單位日久失修,兩姊弟想為現居住的單位翻新,讓家人住得更舒適。他們可以將現居住的單位轉按,套現資金用作裝修費用,亦可將剩餘的資金資助弟弟新居的裝修。

以上的方法,一來可以讓弟弟輕鬆購置新居之外,二來可以轉按套現資金,為舊居翻新和新居裝修,一家人齊齊打造舒適的安樂窩,一舉兩得!


02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

23-08-2023

由7月7日開始,金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成,這個改變令很多擁有物業按揭的朋友,立即申請𨍭按,目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的,例如一個1000萬的貸款金額,就可以拿到30萬的現金回贈,真是一個不少的數目呢!而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別,以前只可以做5成按揭,現在可以多2成貸款到7成,即可以吐回現金200萬至300萬,同時間又可以拿取按揭現金回贈,這個真的有很大吸引力!朋友們可能會問我,取出現金要付利息,同時這些現金也沒有什麼用途,怎麼辦?大家可以看看我之前的文章,就知道善用‘按揭掛釣存款’產品,便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說,肯定想做高成數至9成按揭,因為首期對這些準買家來說,也是一個重要課題。新的按揭保險計劃,1000萬或以下的物業可以做足9成按揭,最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款,即是拿300萬首期,就可以買到一個安樂窩!相比以前,只能夠做5成貸款,及要拿750萬做首期,這個數字對很多朋友來說,真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃,大家又會問,是否很難才可以得到批核?在坊間網上爬文,往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕,我和大家來談一個簡單例子,大家可能從沒有在網上看過這樣界定,就是什麼叫固定收入?網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行,其他收入不計算在內,這個就是一般網上查閱固定收入的解釋!其實這個只是固定收入人士的一個重要特色,但不是定義! 依據固定收入人士的準則,是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員,他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金,這類工作界定為非固定收入人士;另一個例子,一個建築地盤的工人,每個月有固定工資,但因為工作性質,經常加班,其加班工資以每小時計算,而每月加班時數也不是一樣,甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分,很多網上資訊,就會說加班工資因為不固定,不能計算在收入證明內,但答案是這些加班的不固定工資,可以取最近三個月的平均數目,計算為固定收入的一部分。擧一個實例,一位某建築公司的地盤工人,每月固定工資為2萬元,而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等,當他申請按揭保險計劃,工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入,重點是這位申請人被界定為固定收入人士,只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔,這位申請人便符合資格申請9成按揭,適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩!

售價與私樓拉近 新盤暢旺居屋吸引力減

29-10-2024

新一年度的居屋剛於上星期截止接受申請,但即使在接受申請期間,剛好遇上銀行減息,奈何減息因素下,今年申請居屋人數卻較去年大幅回落,按房委會於截止認購當日公布的數字,截時共收到約10.3萬份申請,較去年截止認購日的數字大幅減少約6萬份,按年銳減近四成,基於隨著私人市場的樓價持續回落,居屋的定價已經與新盤樓價拉近,居屋吸引力自然大減,私樓新盤更見吸引,自然部分部分居屋的客源流入新盤市場。 無可否然,在疫情影響下過去數年間整體樓價持續回落,私人住宅新盤市場銷售亦明顯受影響,但隨著今年初樓市全面撒辣及減息因素刺激下,今年新盤銷售顯著增加,截止目前為止,今年新盤銷售已達13,500伙,較去年同期激增激增五成以上,新盤銷售激增逾五成,但同時間新居屋的申請人數卻大減,事實上今年居屋申請人數已跌至近7年的新低,申請人數亦已連續兩年回落,2019年的居屋共接獲逾30萬份申請,2020年申請人數回落至23.6萬份,2022年稍微增至24.8萬份,去年減至總計只有17萬份,今年跌幅更見明顯。 當然居屋申請人數大減是多方面的因素,例如移民人數增加、樓價回落亦影響買家場的置業人態、折扣率減少亦減低居屋部分的吸引力,當然最重要是近期樓價持續下調下,過去一段時間,不少新盤以震撼價推售,部分新界區的新盤入場費低見10,000元以下,部分九龍區的新盤亦以新界價推盤,以今年期居屋的定價計算,扣除折扣率,今年新居屋的市值呎價,已經與近年部分新盤定價相當接近,新盤定價吸引、居屋吸引力自然大減,部分潛在申請者可能選擇透過其他途徑置業、包括以白居二或綠表身分購買二手居屋,亦相信亦有部分客源流入私人住宅新盤市場。 總括而言減息過後,發展商乘勢加快新盤銷售,不少新盤以低價招徠下,市場焦點聚焦於新盤市場,加上新居屋售價與私人住宅的售價接近,而始終居屋亦設有一定的轉讓限制,過去的樓價高企,居屋向來是「以平取勝」,但今年新盤定價回落,居屋吸引力即時大減,始終新盤配套齊全,用料上乘並配備名牌家電,相信未來一段時間新盤優勢仍在。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

施政報告談變革 香港轉型靠大家

01-11-2024

今年的施政報告除了佔有不少篇幅的樓市政策外,就是行政長官李家超在全份報告中談及高達48次的「變革」或「改革」等字眼。香港政府是一個高度官僚的機構,坊間有著所謂的官場文化就是「不做不錯,少做少錯」。今次有特首親自推動變革文化,實在可喜可賀,值得嘉許! 其實香港的角色一直隨著時代不停轉變,由以往的漁村、轉口港、製造基地,去到中西方的中介人。現在中西鬧分手,以往香港的功能自然會褪色,加上大灣區的競爭,香港需要改革轉型已經迫在眉睫! 今次施政報告談到要建設黃金儲存倉庫,其實香港交易所本身在倫敦也設有金屬交易所(LME)。認可倉庫有助香港構建國際黃金及貴金屬交易中心,將帶動投資交易、衍生產品、保險、倉儲、貿易和物流服務等相關產業鏈發展。 另外,大幅降低烈酒的稅率亦有助香港建立新的烈酒交易中心及附帶產業。烈酒最大的客戶都是來自中國,近水樓台成功的機會應該相當高! 施政報告中另一個亮點,是要打造「留學香港」的品牌!香港本身是一個非常國際化的城市,有著歷史悠久的優秀學府;中大、港大、科大在國際上都有非常高的地位,具備再次發展成為亞洲高等教育樞紐的條件。前中文大學校長劉遵義認為,香港政府應鼓勵中外私立高等學校來港辦學。以波士頓為例,在美國麻省理工為中心的50英里周邊內已經有100家以上的高等學府,包括哈佛大學、麻省理工、波士頓大學等等;文科的、理科的、公立的、私立的、規模大的、規模小的都應有盡有。香港政府不需要補貼這些外來的大學,只需以廉價的土地租給他們辦學,學校結束時政府可自動收回,不會有任何損失。但外來的大學生在香港逗留四年,他們會帶給香港不少的收入之外,部份亦會選擇留下,成為香港的人才。即使畢業回國,人脈還在,可成為香港的資源,也有利於香港! 一間公司想要變革,需要最高領導人提出目標及方向,凝聚同事的共識,一齊推動才能成功!香港要變革成功也需要政府的領導,以及大家全港巿民一同努力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

收租客重臨 投資者大手入市

29-10-2024

自上月本地銀行跟隨美國聯儲局減息後,加上中央推出「政策組合拳」提振經濟救市,股票市場急速反彈,與此同時上星期施政報告,港府亦推出刺激樓市措施,放寬住宅及非住宅按揭成數至七成,以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍,為市場帶來驚喜,為樓市帶來動力,投資者及大手客重出江湖,近期多個新盤都出現大手掃貨個案。 股市反彈帶動近日市場投資氣氛已明顯轉趨熾熱,多個一手新盤均獲投資者大手入市,令本月新盤銷售急速回升,截止27日為主,本月至今整體新盤銷售已突破2700伙大關,相信本月新盤銷售將超越3000伙,再創自撤辣以來單月銷售次高。 過去一個多月,市場不乏來自內地、以至本地的大手客頻頻現身新盤市場掃貨,剛開售的西九龍瑜悅,有兩兩組相關的投資,斥資約4500萬元一口氣掃入9伙一房單位收租,亦有投資者看好啟德區的發展前景,斥資逾2000萬購入4伙啟德海灣一房單位,加上將軍澳海茵莊園錄得一組大手客連日掃貨合共25伙,涉資約1.3億元,以一房戶為主,相信是作收租用、以至港島跑馬地新盤ONE JARDINE'S LOOKOUT開售時,亦有大手客斥資逾8900萬元購入12伙。 無可否認,過去受限於辣招的買家印花稅,大大多增加投資者購買第二套房或更多單位的入市成本,基本上購買多於一個單位作投資或收租已幾近絕跡,加上在高息環境下,將資金存放在銀行作定期存款的息率,比起買樓收租的回報還要高,買樓收租絕不吸引的情況下,過去一段長時間買樓收租已經相當陌生,不過自樓市全面撤辣後,已有個別投資者重投市場,再加上銀行減息,而租金升樓價跌的環境亦已持續一段時間,目前買樓收租已變得吸引,特別是一房細單位更見搶手,近月投資者明顯大多選擇購買一房作收租。 減息期剛剛展開,而近年整體租賃市場仍然緊張,特別每年暑假期間,大量的內地生來港搵樓租住單位,附近大學區如沙田、紅磡以至港島西區址出現租盤供不應求的情況,租金持續上升下,相信未來買樓收租場的回報仍會持續變得吸引,收租客重臨,不過投資者大手入市,相信未來的新盤市場仍然熾熱,市區細單位肯定更見搶手。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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