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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

加息前,是買樓好時機嗎?

17-08-2022

現今在九龍市區租樓380呎(2房1廳),最新租金每月約$16800,而同類型樓價,已經由770萬下調至700萬左右,回落9%!究竟現今市況,應該繼續租樓?還是入市買樓好時機?擁有屬於自己的安樂窩?
現在就和大家分享一下數據︰
樓價700萬做9成按揭,供30年為例,現在按揭利率2.5%,每月供款約$26000左右,好多朋友覺得每月要額外支出多1萬蚊,非常不值!現在筆者為大家拆解箇中原因。
每月$26000供款為例,需要人工每月$63000,其中利息部份約佔$13600,其餘部份就是歸還本金,即是每月利息對比租金支出,還要少$3200;另外還可以為自己養成一個好習慣,每月儲蓄萬多餘元添。
現在買700萬樓,可以申請按揭保險計劃,做足9成按揭,首期只需70萬,而印花稅和其他雜費都是30多萬,就可以擁有自己物業,創造一個投資置富機會。如果2個月後出現加息,例如加0.5%年利率,想買同樣質素的物業,每月人工要比現在多6%,才可以成功做到按揭。每月支出利息比現在多$2800左右。所以即使加息半厘,每月按揭利息支出還是比現在租金便宜呢。


02-12-2021

兩姊弟多年前合資購入現時自住的單位,不過弟弟將會結婚,並想與另一半共築愛巢另置物業,打造夫妻二人的安樂窩,有什麼方法可以讓弟弟購置新物業時,做足9成按揭? 就是坊間所講的「甩名」,弟弟可將姊弟兩人合資購入的物業,轉名至姊姊一人,讓家人依舊住於舊居。轉名後,變相弟弟並沒有持有任何物業,與另一半在購置新物業時,就可以做到9成按揭保險貸款計劃。以新物業樓價750萬為例,1成首期和做足9成按揭,向銀行借款670萬,月供都不超過3萬,讓弟弟與另一半能輕鬆置業。 另一方面,家人現居住的單位日久失修,兩姊弟想為現居住的單位翻新,讓家人住得更舒適。他們可以將現居住的單位轉按,套現資金用作裝修費用,亦可將剩餘的資金資助弟弟新居的裝修。 以上的方法,一來可以讓弟弟輕鬆購置新居之外,二來可以轉按套現資金,為舊居翻新和新居裝修,一家人齊齊打造舒適的安樂窩,一舉兩得!

劈價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」

30-08-2022

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。 隨著早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。 無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬元,進一步跌至目前400多萬元,馬鞍山兩房亦已跌至500萬元,太古城兩房亦已不用950萬元。 加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

監管代理25年 法例改革宜加速

15-09-2022

剛剛收到地產代理監管局慶祝成立25周年的請柬,監管局由1997年成立至今,筆者都見證其成立及發展,回想97以前,地產代理良莠不齊,服務水平非常參差!往往為消費者所垢病,加上在90年代,樓價升幅驚人,資訊不對稱,代理擁有更強的影響力,也很容易受到利益所蒙蔽,隱瞞自己的身份參與炒賣,甚至挺而走險,從中食價,令買賣雙方有所損失!除非涉及刑事可以報警處理,其他糾紛消費者往往投訴無門,民事訴訟涉及龐大法律費用,令他們放棄投訴。 地產代理監管局的成立,無疑是廣大市民的後盾,既擁有調查權,也可以制訂代理必須執行的執業指引,無疑令代理行業走上更專業的道路,掃除過往不少嚴重醜習,令市民得到更佳的保障。 不過,監管局的成立及運作,是根據地產代理條例(香港法例第511章)的規定,這法例在1997年跟其他一大堆法例,趕在主權移交時通過實施,當中難免有些考慮欠周詳,何況法例已經歷時25年,定期檢討才能與時並進!例如在97年,中學只是五年學制,所以當年規定是中五畢業便符合發牌學歷要求,應該改為中六畢業便是理所當然。當年立法時,海外置業並不流行,沒有為此著墨也很自然。結果出現不少無牌人士從事海外物業銷售,買家保障成疑,也需從速立法改正!作為從事此行業超過30年的「老餅」,可列出很多可以改善的細節,但廣大讀者未必有興趣! 但有個大原則,卻是具翻天覆地的改變。現行的法例是容許雙邊代理的模式運作,代理一方面代表買家,同時又代理業主,但買賣雙方難免有利益衝突,代理要持平去對待雙方是非常困難的事,甚至是觀點與角度的問題。筆者也曾經見到不少代理同時被買家投訴偏幫業主,而業主又投訴代理偏幫買家,兩面不是人。 要代理的工作做得好,必須釐清其工作責任,這種含糊不清的角色有礙代理質素進一步提升!根據筆者記憶,1997年立法時就雙邊代理角色也曾有不少爭論,業界對實行單邊代理很有保留,認為會影響交易的速度及交易量,間接令佣金上升,最後政府妥協保留雙邊代理,而業界也支持部份條例刑事化,政府便順利在回歸前通過法例! 此一時彼一時,監管局成立已經1/4個世紀,也許是適當時間再為法例作出詳細的檢討,令代理質素更上一層樓! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

美國加息割韮菜,港樓價恐慌跌過頭?

13-09-2022

美國聯儲局主席鮑威爾剛於上周四發表重要演說,表明為了要把美國通脹壓服回到2%,將會堅定不移的推進收水及加息,要美國人有心理準備失業人數回升,同時加息也會令美國家庭負擔額外增加,更多美國人甚至出現財困。 然而,這一波凶猛的美國通脹,遠因較早前是美元濫發,近因則是美國發動去全球化,因而導致商品物流及能源成本無序上升,而俄烏陷入拉鋸戰局,影響全球糧食及石油暢順供應,因而使西方發達國家通脹瀕臨失控,也恰好成為美國繼續加息的堂皇正大藉口。 事實上,美元是國際最主要流通貨幣,因此美國加息及收水,對環球資金流動的確舉足輕重,但鮑威爾表明美聯儲加息是基於美國自身利益,而美聯儲加息的首要任務是制服美國國內的通脹,使盡快回落至2%的理想目標,換言之,美聯儲將不會考慮加息對其他國家及地區的確實需要,例如我國才公佈8月居民消費價格指數(CPI)按年祇升了2.5%,通脹率相當溫和,確實沒有加息必要。可惜其他國家由於經濟規模弱小,資金撤走回流美國令被撤資國家資產價格失去承接跌跌不休,導致一場環球金融危機迅速展開,作為東北亞發達經濟體之一的南韓,近期股市暴跌,外匯儲備及外貿表現入不敷支,看情況趨勢,這個美國同盟國或再成為被割韮菜的頭盤祭品了。 美國的如意算盤是藉著連串緊密加息制服通脹,筆者相信成功不易,因為過程中會令美國人遭到嚴重金融損失,重創美國股市及債市。況且成敗另一關鍵是俄羅斯在全球能源發揮去美元化是否能夠取得成功。最後是歐洲這個冬天實在太冷了,有機會令歐洲人回復理智,因此美國的降服通脹大計,分分鐘要被迫半途而癈,那麼,現在就預期港樓大跌回到解放前,香港人是否想多了! 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

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