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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

加息前,是買樓好時機嗎?

17-08-2022

現今在九龍市區租樓380呎(2房1廳),最新租金每月約$16800,而同類型樓價,已經由770萬下調至700萬左右,回落9%!究竟現今市況,應該繼續租樓?還是入市買樓好時機?擁有屬於自己的安樂窩?
現在就和大家分享一下數據︰
樓價700萬做9成按揭,供30年為例,現在按揭利率2.5%,每月供款約$26000左右,好多朋友覺得每月要額外支出多1萬蚊,非常不值!現在筆者為大家拆解箇中原因。
每月$26000供款為例,需要人工每月$63000,其中利息部份約佔$13600,其餘部份就是歸還本金,即是每月利息對比租金支出,還要少$3200;另外還可以為自己養成一個好習慣,每月儲蓄萬多餘元添。
現在買700萬樓,可以申請按揭保險計劃,做足9成按揭,首期只需70萬,而印花稅和其他雜費都是30多萬,就可以擁有自己物業,創造一個投資置富機會。如果2個月後出現加息,例如加0.5%年利率,想買同樣質素的物業,每月人工要比現在多6%,才可以成功做到按揭。每月支出利息比現在多$2800左右。所以即使加息半厘,每月按揭利息支出還是比現在租金便宜呢。


27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

特朗普蝴蝶效應 香港樓市已大變

17-06-2025

上半年快將過去,我們可以提早做一做半年結,首先回顧一下半年前的市況,半年前樓市仍未擺脫下跌軌跡,加上當時美國總統特朗普仍未再次上任,市場氣氛自然變得相當觀望,觀望特朗普政府今屆任期,貿易政策勢必出現重大的改變,美國利率走勢亦可能出現變化,半年過去情況又如何,最新中美已宣布達成貿易協議,但隨著觀望氣氛已完全消散,即使過去半年美國聯儲局未有減息,但本地銀行同業拆息急速回落,實際按揭利率已顯著下調,近期樓市已明顯轉旺,樓價亦已可始見底回升。 或許這就是特朗普重新上場後的蝴蝶效應,所謂蝴蝶放應是指試想像有隻蝴蝶喺度拍翼,雖然只是極微少的變化,而事實上過去半年美國經濟實質變化不大,雖然早前特朗普曾提出大幅加關稅,以整調整任球貿易關係,但現階段政府已經暫緩,中美又已達成貿易協議,雖然美國只是微細變化,但最後地球另一邊的香港,樓市卻出現巨大的連鎖反應,大量資金流入本地市場,拆息大幅回落,加上在弱美元政策下樓市明顯已明顯轉勢,加上租金持續上升,供平過租及租客變買家,過去半年香港樓市,無論一、二手交投均顯著回升,即使美國無變,蝴蝶效應下香港樓市已大變。 今年新盤雖然缺少去年樓市全撤辣的一次性因素,但政府調低細價樓的釐印費,亦對整體交投亦所幫助,初步來看,今年上半年樓市應該是一手回升二手持平,最重要是觀望氣氛過去,令近月新盤持續熾熱,今個月上半個月雖然未有大型新盤登場,但半個月已有超越700伙成交,相信今個月新盤銷售仍可超越1200伙,整體上半年的新盤銷售更會超越9000伙,比起去年上半年的8800伙還要多,至於二手市場,按土地註冊處統計,截至目前為止,二手註冊量已達1.9萬宗,相信整體上半年交投可逼近2.1萬宗,與去年上半年持平。 雖然整體而言今年上半年整體樓市成交尚算平穩,一手稍微上升而二手只是持平,但整體樓市勢頭明顯逆轉,氣氛由審慎觀望轉為熾熱,租金繼續連升五個月後,供平過租更見明顯,加上實際按息顯著回落,推動租樓變買家,相信下半年的樓市勢必持續暢旺,由於去年下半年一、二手成交量較低,估計今年全年一、二手均會有明顯的增加。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

的士牌照回購難 自動駕駛真挑戰

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回報吸引 買樓收租有錢途

19-06-2025

在經濟學的基本理論中,有所謂「尋租活動」(rent seeking),簡而言之,經濟學就是財富轉移的過程,人人都希望自己的財富可以有息收、有租收,在占過去幾年間,美國仍處於加息周期時,本地銀行的定期存款可以高達五厘、六厘、甚或是十厘(當然有一定條款限制,十厘只是吸晴的宣傳技巧,不過近月本地銀行拆息持續回落,於本周一(6月16日)最新一個月的銀行同業拆息低見0.539厘,資金充裕下定期存款息率自然大幅回落,現時一般定存息率隨時低見兩厘、甚或更低。 所謂尋租活動,顧名思義是「尋求租金」,就是為資產尋度高租金、高回報的投資工具,不過當過去本地銀行的定存息率達五厘以上,一般而言,都會將資金停泊下最穩陣而又最高回報的地方,將資金放入銀行做定期,肯定是最好穩陣,而租金回報又相當吸引下,做定存肯定好過買樓收租。 不過時至今日,定期存款息率低見兩厘、甚或更低,如果活期存款更接近零息,在尋租活動的推動下,投資者又需要再次為資金尋出路,過去完全「唔吸引」的買樓收租,現時肯定可以成為投資者的選項之一,首先因應近年租金持續上升,最新全港私人住宅的租金指數已經連經五個月,再次升至近一年的高位,最新報193.7點,其實已幾乎重返6年前2019年中200點的高位,整體租金持續上升,而同時間樓價仍處於整固期,整體租金回報自然有所回盤,事實上近期一般租金回報已升至四厘,甚或是四厘以上,租金上升的同時,投資者亦會關心單位是否租得出,如果大家有留意現時已臨近暑期的租賃旺季,租盤需求增加但近期市場明顯出現「缺盤」。 臨近暑假,再加上租賃市場「缺盤」,相信今年的暑期整體租金升幅肯定高於去年,租賃市場缺盤,再加上租金回報增加,確實會吸引更多投資者選擇買樓收租,此外回報上升的同時,隨普同業拆息回落,近期銀行的實際按揭利率亦跟隨下降,最新實際按揭息率低見只有不足1.9厘,換言之即使借錢買樓收租,仍然可以賺息賺回報,近期二手市場十大屋苑成交回升,相信其中一個原因是收租客入市增加,相信未來整體二手交投會穩步回升。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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