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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

加息前,是買樓好時機嗎?

17-08-2022

現今在九龍市區租樓380呎(2房1廳),最新租金每月約$16800,而同類型樓價,已經由770萬下調至700萬左右,回落9%!究竟現今市況,應該繼續租樓?還是入市買樓好時機?擁有屬於自己的安樂窩?
現在就和大家分享一下數據︰
樓價700萬做9成按揭,供30年為例,現在按揭利率2.5%,每月供款約$26000左右,好多朋友覺得每月要額外支出多1萬蚊,非常不值!現在筆者為大家拆解箇中原因。
每月$26000供款為例,需要人工每月$63000,其中利息部份約佔$13600,其餘部份就是歸還本金,即是每月利息對比租金支出,還要少$3200;另外還可以為自己養成一個好習慣,每月儲蓄萬多餘元添。
現在買700萬樓,可以申請按揭保險計劃,做足9成按揭,首期只需70萬,而印花稅和其他雜費都是30多萬,就可以擁有自己物業,創造一個投資置富機會。如果2個月後出現加息,例如加0.5%年利率,想買同樣質素的物業,每月人工要比現在多6%,才可以成功做到按揭。每月支出利息比現在多$2800左右。所以即使加息半厘,每月按揭利息支出還是比現在租金便宜呢。


27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

居屋旺私樓更旺 剛需持續納米樓稍遜

15-07-2025

眾所周知居屋市場的設立是當私人住宅樓價失衡時,透過興建居屋以協助市民可以低於市價置業,以解決低下階層上車難的困局,不過當樓市持續低迷之際,居屋市場會與私樓市場客源重疊,私人發展商與居屋市場爭客,引發居屋旺的樓淡靜、或是連居屋也無人問津的極端現象,隨著樓市轉旺,今年上半年可謂居屋旺、私樓更旺,或者我們可以透過最新居屋的揀樓情況,以至今年上半年的新盤銷售來檢視一下最新樓市情況。 2024年居屋合共推出7132伙全新的居屋單位,折扣率僅7折,比對2023年居屋以62折賣樓為低,雖然折扣調低今年居屋揀樓依然熾熱,自五月底開始揀樓,不足一個半月已經售出約四成單位,其中最受歡迎的啟德啟盈苑,整體1736伙至今已近八成單位,相信項目可於本月底之前便率先沽清,另外今年居屋的揀樓特色是大單位明顯較受歡迎,今年發售的五個屋苑,實用面積約450平方呎以上的大單位均已全數沽清,剩餘單位絕大部分屬於280平方呎以下的細單位,現時啟德啟盈苑剩下約400伙單位便悉數屬於面積最細的單位,即使是全屋苑只提供一柱,只有30伙面積僅186平方呎的「未代居屋納米樓」,至今亦僅售出9伙,換言之只售出三成單位,銷情明顯稍遜。 今年居屋以7折推售,私樓、居屋的售價亦自然較以往拉折,即使部分客源重疊,今年私樓銷售明顯沒有受到居屋推售影響,短短半年間售出約9350伙新盤單位,而今年的新盤銷售明顯以1房至2房為主,開放式的納米樓銷售同樣稍遜,今年新盤銷售暢旺,半年的時間已幾乎等同於2022年的全年新盤銷售,值得一提當年合共推售七個居屋屋苑共8926伙,折扣率更低見51折,居屋吸引力自然會大大搶走部分私樓的客源。 總括而言,居屋以折扣價銷售,加上部分新居屋位置優越,居屋的部分或許會搶去部分私樓的客源,但現時市場上剛性需求持續,不過今年上半年居屋旺、私樓更旺,反映市場住屋需求殷切,即使新一期綠置居正接受合資格綠表人士申請,綠表市場與私樓市場的重疊較細,相信下半年私樓銷售依然熾熱,加上今年是新盤入伙的高峰期,部分於數年前高位的新盤,近月均出現大批的撻訂貨,發展商劈價重售撻訂貨,反映亦持續理想,相信只要經濟持續改善,加上美國有機會下半年再度減息,今年整體新盤銷售絕對有機會達至2萬伙水平。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵

17-07-2025

2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧,釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%,而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租,回報率逾3厘,邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底,顯示意見分化,此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下,樓價可止跌橫行,但能否轉升取決於兩大關鍵: 第一,利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息(HIBOR)曾經跌至三年新低的0.52845厘,實際按揭利率低於3%。若聯儲局下半年如預期降息0.5%-0.75%,將進一步減輕供樓負擔,並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款,而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過,證明他的影響力仍然非常强大,利率下降的趨勢應該會加快! 第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出,發展商庫存達正常水平兩倍,待售一手單位約17,500伙,未來18個月更將新增30,280伙供應。資金壓力已經很大,更棘手的是工商物業價格持續下滑,直接侵蝕了發展商的融資能力,形成雙重資金壓力漩渦。為此,香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金,專門收購因財困而需急售的工商物業,避免惡性循環不斷壓低售價,緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜,發展商無需低價拋售住宅套現,樓價反彈空間將擴大;反之,價格戰可能壓制二手市場回升。 其他支撐因素包括:政策降低入市門檻(400萬元以下物業交易佔整體35.6%,上半年細價一手登記量飆76%)、租金連升五個月形成「買平過租」效應(中小住宅租金上半年漲2.1%),以及「高才通」計劃帶動剛需(專才流入推高住宅需求)。 總結來說,樓價下半年料進入溫和復甦,中小型單位主導反彈,全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力,以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型,在政策與市場博弈中捕捉拐點。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

港島新盤大旺 料創20年新高

18-07-2025

早前已經分析過,今年上半年新盤市場,成績確實「喜出望外」,即使在美國貿易戰的陰霾下,股市曾變得波動,不過整體而言上半年港股大旺,在年初時恆指仍然在2萬點以下徘徊,最新恆指已企穩2.4萬點以上,港股大旺的財富效應下,最終上半年整體新盤銷售約9,350伙,較去年上半年同期僅約8,800伙增加逾6%,創過去6年的新高,半年的新盤銷售已幾乎等同於2022年的全年新盤銷售,加上踏入下半年,新盤銷售依然熾熱,至今的新盤銷售已逼近1.05萬伙,換言之全年新盤銷售絕對有力挑戰2萬伙的6年高位。 總括上半年的新盤銷情,當中以新界區新盤增幅最為顯著,受惠於新地西貢SIERRA SEA推售,成為區內近20年最大型新盤,上半年新界區新盤銷售逼約5,500伙,佔全港新盤銷售約六成,亦較去年上半年的只有約3,800伙大增五成以上,今年上半年九龍區的新盤銷售大減,從去年上半年的4,300伙大幅減至今年同期的2,500伙,另外港島區新盤亦成為今年新盤市場的焦點所在,今年至於港島區的新盤銷售約1,300伙,而去年同期則只有約1,200伙。 今年港島新盤大旺,主要是港島區新盤供應大增,隨着黃竹坑站新盤陸續落成,加上無論港島東區、鴨脷洲大街、灣仔以至西營盤均陸續有舊樓重建項目落成,肯定將迎來新盤落成高峰期。按差餉物業估價署的推算,去年港島區新盤落成量是1,691伙,今年港島新盤落成量會大增八成至3,100伙,明年的新盤落成量亦會維持於接近3,000伙的高水平。換言之,單計今明兩年將多達約6,000伙港島區新盤落成。 今年上半年港島區新盤大旺,其中以新世界北角皇都及新世界、帝國、資本策略及麗新合作的黃竹坑滶晨銷售最為突出,前者已累計售出330伙,後者後者更已累計售出近450伙,再加上個別單幢新盤,令上半年港島新盤大旺。此外,下半年港島區尚有多個大型重建項目登場,包括柴灣海德園、黃竹坑滶晨5B期、黃竹坑6期、以至西半山美麗臺重建項目,加上黃竹坑Blue Coast餘貨亦正部署於短期內重推,下半年港島區新盤肯定持續大旺,更有機會挑戰全年售出逾3,000伙港島區新盤,超越2005年的2,900伙紀錄,成為超越20年的港島銷售新高。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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