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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

賣樓、買樓,做按揭,搬屋,怎樣做到無縫交接 !

27-04-2023

現今疫情已經過去,買賣樓宇的二手市場亦開始好轉,趁此時間物色心儀的單位,揀選適合自己起居生活的安樂窩,提高居住的質素!而「樓換樓」應該先賣後買?先買後賣?是不少業主的考慮因素。例如新樓成交時間,舊樓何時交收最合適?如果舊樓仍未成交,按揭還在供款中,怎樣做到完美無縫交接而又成功申請新按揭呢?

以下就為你探討買樓、賣樓先後次序問題。大家一定會問我,最好新買的樓宇先成交,然後才將舊樓交吉,這樣就有充足的時間裝修才搬進新樓,是最完美的無縫交接!但關於按揭方面,有什麼需要注意呢?其實只要在銀行申請新按揭的時候,提供現有居住物業已經簽署了正式買賣合約,就算成交日期比新買物業交吉日期延遲,在新按揭申請中,也不用計算現有物業的按揭供款,所以和一般沒有按揭的朋友申請樓按審批的要求是一樣的,還可以申請按揭保險計劃,最高可以取得80%貸款額度。

網上很多朋友討論新樓成交時,舊樓一定要先完成交易,這段時間唯有先將傢俬暫時存放在貨倉裡,然後租住酒店,待裝修完畢才入住,這是最好的選擇嗎?

其實無縫交接並不難,只要購入新樓時,有20%新樓樓價和其他買樓基本支出的現金,就可以先成交新樓,然後計劃裝修訂造傢俬,才入伙居住,再將舊樓成交取回樓價餘額。但大家又會問我,這些餘額又應怎樣處理呢?即刻做新樓部份還款,但又怕銀行要求提早清還部份還款要繳付罰息……而自己做投資又怕不懂控制風險,怎辦好?

現在我為大家分享一下心得,即使利用這筆錢做定期存款,每次續期都不肯定拿到好利率,而且更不可以隨時取回出現金運用。現在銀行流行一種按揭產品叫“按揭掛鈎存款”,即是做了一個按揭貸款,銀行方面會為你開立一個儲蓄戶口,可以享受等同按揭貸款利率相同的活期存款利率,上限為按揭貸款餘額的50%。例如按揭貸款餘額為500萬元,即是有250萬上限,如將這金額放在銀行做儲蓄,就可以享受到等於按揭利率!假設現在借貸利率係3.375%年利率,賣出樓宇後,有200萬樓價餘額可以存放在按揭掛鈎存款戶口內,銀行存款就是3.375%年利率,是否很吸引?簡單來說,你這邊供房貸3.375%年利率,另一邊就可以同時賺取銀行存款利息,這就達到無壓力「樓換樓」完美的無縫交接!


05-06-2023

醫院管理局為了加強挽留人才,推出了員工低息置業貸款計劃,究竟怎樣可以達到挽留醫生和護士繼續在醫管局工作服務市民呢?現在就和大家分享一下。 這個計劃就是醫管局用低息貸款協助符合資格員工上車置業,支付首期購置自置物業,計劃亦可協助員工換樓及轉按慳息(唯不可套現),物業類型可包括樓花,村屋及包括在同一份買賣合約或現有按揭中最多兩個車位,更聯同中國銀行香港及渣打銀行提供按揭服務給員工,透過銀行的一按貸款及醫管局的二按貸款,合共最高90%樓價的貸款!而優點就是不像按揭保險計劃需要繳交多達6位數字的保費! 醫管局的員工貸款可以高達月薪48倍或港幣6百萬以低者為準,年利率更最低只是1%,因醫管局以'市場年利率'提供3%之補貼! ,而銀行的一按利率可以享受銀行的特惠按揭利率及現金回贈,唯要留意員工按揭二按部份的鎖息上限採用HKMC 的prime 現為6%。 看到這裏,大家可能會問我,這個計劃有什麽要留意的地方,有沒有'伏'位呢?其實很多按揭專家也介紹過這個計劃,但以下這幾點就好像沒有談過,我現在就和大家分享一下。 醫管局的二按貸款,如果員工在貸款日起五年內,想提早全部償還貸款,是要收取罰息的,一般銀行按揭貸款只是兩年罰息期,所以醫管局貸款是比銀行的提早還款罰息期還長了三年呢! 另外,員工如果想在按揭期內,償還部分還款以減低負債,那部分還款必須以一按及二按的按揭比例去分攤這個還款額,員工沒有權選擇把這個部分還款減低那一個貸款戶口的。 醫管局的貸款會視乎員工之入職條件、入職年期、員工之年齡等因素而提供,這些因素可能會影響到貸款期達不到最高的20年,月供金額可能因借款年期較短而增加,而增加的供款額更會影響供款比率從而減低按揭成數,有機會打亂買樓預算。 在香港的物業市場角度,醫管局員工置業貸款計劃帶了一個強大的客戶群進入市場,成為有實力的潛在買家群!而對按揭顧問行業來説,這群客人全都是工作繁重的專業人士,所以絕對需要專業的按揭顧問提供貼身及全面服務。而地産代理或專業按揭顧問 (例︰聯按有限公司),都會因為這個計劃帶來正面的效果。

17-08-2022

現今在九龍市區租樓380呎(2房1廳),最新租金每月約$16800,而同類型樓價,已經由770萬下調至700萬左右,回落9%!究竟現今市況,應該繼續租樓?還是入市買樓好時機?擁有屬於自己的安樂窩? 現在就和大家分享一下數據︰ 樓價700萬做9成按揭,供30年為例,現在按揭利率2.5%,每月供款約$26000左右,好多朋友覺得每月要額外支出多1萬蚊,非常不值!現在筆者為大家拆解箇中原因。 每月$26000供款為例,需要人工每月$63000,其中利息部份約佔$13600,其餘部份就是歸還本金,即是每月利息對比租金支出,還要少$3200;另外還可以為自己養成一個好習慣,每月儲蓄萬多餘元添。 現在買700萬樓,可以申請按揭保險計劃,做足9成按揭,首期只需70萬,而印花稅和其他雜費都是30多萬,就可以擁有自己物業,創造一個投資置富機會。如果2個月後出現加息,例如加0.5%年利率,想買同樣質素的物業,每月人工要比現在多6%,才可以成功做到按揭。每月支出利息比現在多$2800左右。所以即使加息半厘,每月按揭利息支出還是比現在租金便宜呢。

02-12-2021

兩姊弟多年前合資購入現時自住的單位,不過弟弟將會結婚,並想與另一半共築愛巢另置物業,打造夫妻二人的安樂窩,有什麼方法可以讓弟弟購置新物業時,做足9成按揭? 就是坊間所講的「甩名」,弟弟可將姊弟兩人合資購入的物業,轉名至姊姊一人,讓家人依舊住於舊居。轉名後,變相弟弟並沒有持有任何物業,與另一半在購置新物業時,就可以做到9成按揭保險貸款計劃。以新物業樓價750萬為例,1成首期和做足9成按揭,向銀行借款670萬,月供都不超過3萬,讓弟弟與另一半能輕鬆置業。 另一方面,家人現居住的單位日久失修,兩姊弟想為現居住的單位翻新,讓家人住得更舒適。他們可以將現居住的單位轉按,套現資金用作裝修費用,亦可將剩餘的資金資助弟弟新居的裝修。 以上的方法,一來可以讓弟弟輕鬆購置新居之外,二來可以轉按套現資金,為舊居翻新和新居裝修,一家人齊齊打造舒適的安樂窩,一舉兩得!

一手續旺二手放緩 趁機入市等升浪

19-05-2023

受惠於今年年初兩岸通關及政府調低「首置」釐印費,今年第一季整體一、二手交投均顯著回升,但踏入傳統股市以至消費市場的傳統淡季「五窮六絕」,近月樓市重新出現輕微整固的現象,隨著本地銀行息口上升,銀主盤的增加,近月整體二手交投出現放緩,期間蝕讓的成交亦有輕微的增加,不過盡管如此,近月一手新盤市場卻維持熱鬧,個別新盤「愈賣愈有」,反映市場對中小型住宅的剛性需求依然強勁。 「五窮六絕」是股市的傳統智慧之一,往往踏入5月股市會出現整固,6月亦會接連下跌,到了7月才有望翻生,主要是因為大多數上市公司會於3至4月公布業績,股價除息後自然會有所下跌。同時五、六月間因應農曆新年、復活節長假期過去,加上考試季節開始,家庭活動會減少,市面的零售消費市場亦會出現放緩,直到七月暑假開始市面消費才再度暢旺起來。 至於樓市方面,今年首季一、二手交投顯著回升,不過隨著市場上的「平盤」被消化,業主議價幅度亦明顯收窄,加上美國聯儲局接連加息,新近本地銀行亦跟隨加息,買家的入市心態自然變得審慎,令近月二手樓市再度出現整固,不過幸好一手市場仍然持續活躍,加上發展商提供付款辦法優惠,明顯吸引不少用家入市。 總括而言,目前樓市基調仍然穩固,隨著疫後經濟重啟,整體失業率已顯著回落,最新公布的失業率已跌至3%的近三年半新低,換言之通關後訪港旅客大幅增加,勞動市場已重返疫情前的緊張狀態,各行各業亦積極展開招騁「搶人才」,面對人才流失的情況,政府去年底展開「高才通」計劃外,新近亦擴大可加快入境簽證的「人才清單」,加快輸入人才以解決勞動力不足的問題,相信近月二手市場放緩只是短暫情況,在剛需支持下,相信稍後樓市又會再度暢旺起來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

深中通道快完工 中山樓價有支持

27-04-2023

近日,筆者終於可以到中山處理積壓了近三年的事務,期間碰到不少香港人,他們也是到中山收樓,申請房產證或者處理裝修事宜! 由於疫情加上近年中國政府對內地房地產的緊縮政策,三條紅線發揮了作用,中山樓價近年也是向下,高峰期火炬開發區的新樓,可以去到每平米近2萬元,現在1萬5千元已經有不少選擇;東區市中心情況好一點,香港人至愛之一 – 新鴻基發展的奕翠園仍然可以賣到近2萬元,當然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元!筆者有些朋友早年已經買入中山物業,自然與筆者討論是否會沽出獲利。 今次筆者重遊中山,市容比以前整齊,尤其是東區,商場人流也不錯,經濟似乎還可以,但最吸引筆者注意的是大量在建設中的高架天橋,尤其是在火炬開發區!查閱資料得知,大部份天橋都是為了接駁即將於明年6月完工通車的深中通道而設。筆者2016年購入中山物業時,也是憧憬此建設帶來的升值機會。轉眼間,深中通道由原先的概念,即將變成事實,能否真正發揮促進深中同城的效用,將大大影響中山物業的前景,港珠澳大橋至今仍然未能發揮其真正效果,更令不少投資者警惕! 相對於全長55公里的港珠澳大橋,深中通道只有24公里,行車時間只需20多分鐘,便可以由深圳前海至中山的馬鞍島。前海已經是深圳最繁榮的地區之一,相比港珠澳大橋的地點在機場,由市中心至機場又是34公里的距離,走高速公路也要30分鐘,即使港車北上,不需要落車過關,由香港市中心至珠海關口,最快也要近1個半小時,若加上通關手續,2個小時是最低消費! 相反,由前海至馬鞍島只需要20多分鐘,至中山火炬區也是約30分鐘,至中山東區市中心也不超過40分鐘,時間上非常之快速!前海樓價高,動輒每平米15萬元起,即使駕車走25公里,去到福田也要最少30分鐘(不塞車的話),樓價也超過10萬,去到最遠的坪山區,65公里距離,需時1小時15分,樓價也在3萬至4萬之間。 中山樓價在每平米1萬至2萬之間,一定對深圳人有非常大的吸引力。再細看深中通道資料,是八線行車設計,比港珠澳大橋的六線行車更進一級,也反映中央對此項目的信心。藉著深中通道,中山將輕易便捷接駁周圍五大機場(廣州、深圳、珠海、香港、澳門)及四大深水港(廣州南沙、深圳鹽田、香港葵涌、珠海高欄)。物流成本下降使中山有望成為連接珠江東西岸的交通樞紐! 最後,筆者也建議朋友再坐一會,等待深中通道正式通車,發揮效用,樓價有望進一步提升! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023日本不動產最新消息

29-04-2023

最近一個月時間裡,對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日,日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先,開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工,包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等,這將帶來大量的就業機會,從而減少了失業率,提高了當地居民的生活水平。 其次,賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入,從賭場中獲得額外的收入,這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施,如修建道路、橋梁、公園、學校等,從而改善居民的生活質量。 第三,賭場可以吸引遊客,從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地,吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益,從而增加了當地經濟的活力。 最後,賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區,從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目,如房地產項目、商業開發項目等,從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始,日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先,取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊,日本的旅遊業受到了極大的影響。然而,隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出,人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本,從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次,取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響,過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下,取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本,開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展,提高日本企業的國際競爭力。 另外,取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響,許多國家實施了旅行限制,從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策,吸引更多國際遊客和商務人士前往日本,增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後,取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加,需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展,創造更多的就業機會。此外,由於國際遊客的增加,對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說,取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展,提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措,都將會給日本,可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓價逐步企穩 下半年樓市穩步回升

30-05-2023

踏入2023年整樓樓市成交顯著回升,盡管隨著市場上的筍盤大部分已獲承接,業主叫價企硬下,近月整體二手樓市成交量則顯著回落,成交量先升後跌,不過整體而言,今年上半年樓價已顯著見底回升,整體樓價已逐步企穩,按差餉物業估價署最新公布私人住宅樓價指數,整體樓價已連升4個月,4月份最新報354.2點,較上月352.3點,按月升0.5%,惟升幅收窄。指數亦為去年9月以來7個月新高。若與去年12月樓價指數334.7點比較,今年首4個月則累升約5.8%,但相比去年同期仍跌8%。 不過整體而言,因應過去一年樓價顯著回落約一成多至兩成,因此即使過去4個月樓價已稍稍回升,過去4個月,樓價指數的平均升幅僅5.8%,但比對於去年同期樓價指數比對,過去一年整體樓價仍然有所回落,平均呎幅約8%,相信大家亦明白,隨著疫情過去,疫後經濟重啟下,樓價自然可以止跌回升,特別是市場對中小型住宅剛需仍在,過去數個月中小型住宅樓市率先看好。 不過無可否認,今年上半年樓市仍然充滿挑戰,不穩定因素是包括地緣政治下,環球貿易爭拗仍然存在,各國疫後經濟重啟步伐不一,個別地區經濟仍有機會出現衰退。但相對於本地的經濟環境氣氛明顯好轉,關鍵因素是中港恢復通關下,整體零售及飲食生意顯著回升,勞動市場持續改善,失業率亦已明顯回落至三年半前的疫情前的水平。 仲有一個月時間,今年的上半年將要過去,總括而言,今年上半年新盤市場持續熱鬧,特別是市場對中小型住宅的新盤,需求持續強勁,反映市場對中小型住宅的剛需強勁,不過當然因應近年新盤供應明顯增加,入伙盤增加下,大量新盤現樓貨尾積存,發展商亦明顯以審慎價推盤,整體樓價仍然表現平穩。 踏入下半年,相信隨著內地客增加,特別是中港回復通關後,相信今年暑假,勢必會有大批內地生來港進修,其實隨著樓價回升,整體租金同樣已經連升4個月,按政府差餉物業估價署最新提供的私人住宅租金指數為178.2,輕微高於去年同期的177.3,整體租金輕微回升,加上經濟環境改善,相信今年下半年樓價會穩步回升。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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