樓市正逐步尋底 明年首季前是入市好時機

28-11-2023

無可否認，人人都希望可以於樓市最低位入市，但相信大家亦明白，無人能夠確定何時才是樓市最低位，再者無個屋苑的低價成交時間都有不同，以現時的市況來看，無可否認有個別屋苑正在尋底，但或許已有個別屋苑經已見底，等同於以現時來看，美國聯儲局加息周期或許經已完結，雖然減息周期何時展開仍具不確定性，估計樓市正逐步尋底。 首先，經過過去4年多的疫情期間，加上高息環境令部分買家暫緩入市，現階段市場已累積相當的購買力，只是部分買家入市意慾，會因加息以至樓市整固而一拖再拖，但市場購買力仍在，銀行存款總額持續處於近年的高位，買家正在等待自己認為合適的入市時機，買家正在尋覓「筍盤」，同時間亦個別業主已單位一再減價求售，事實上隨著施政報告公布後，無論一手以至二手市場，近月的成交量已逐步回升。 疫情完結亦將近一年，加上政府全情投入夜繽紛拓展整體經濟，本地航運業亦加快回復至疫情前的載客量水平，近月整體零售行業已逐步復甦，零售市道好轉，整體經濟亦逐步徐徐回升，當然缺乏樓市、股市帶來的財富效應，整體購買力已大不如前，但在過去一段樓市淡靜的期間，購買力亦正慢慢儲力當中，加上近期樓價已較高峰期，幾乎回調三至四成，買家購買力相對增加。 總括而言，隨著息口經已見頂，整體經濟亦逐步好轉，購買力相對增加，與此同時，由於過一段時間，買家轉租客增加，整體租金亦慢慢上升，租金回報率增加下，對於不少正尋覓「筍盤」的準買家而言，市場上筍盤亦有增無減，相信在明年第一季樓市或會出現新一輪小陽春，樓市成交回升在即，現階段確實是買家趁低吸納好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

北上生活體驗佳 移居深圳變可能

23-11-2023

北上深圳消費已經成為城中熱門話題，單在10月份北上消費的港人已有53.5萬人次，筆者上月也因公事前往珠海，親身體驗內地當今的服務水平。 首先在餐廳的飲食方面，價錢便宜香港約40-50%，這當然是其中一個受歡迎的重要因素，但筆者從80年代已經有在國內不同地方行走，價錢一向都比香港便宜，但以往筆者都不太敢隨便在街上的餐廳進食，大家應該都記得「地溝油」事件，食物安全往往令人卻步，所以當時只敢在大酒店內用餐。隨著時代的進步，中國的中產階級不斷壯大，國內對食物安全也注重起來，現在除了路邊小販外，對國內餐廳的食品安全都不至太擔心，當然食物的多樣化及服務員的質素，遠勝香港也是關鍵因素！ 再舉一例，筆者經過珠海的華發商都，商場固然是美輪美奐，設計追上時代外，更重要的是銷售的服務態度。經過「DJI大疆」無人機專門店，只是隨便問一下，服務員卻殷勤地解釋，令筆者這位門外漢也能略懂一二，再立即拉筆者到門外廣場試飛，經過一番努力筆者也樂於付款購買！更令筆者感動的是銷售人員願意花了近一小時，幫助筆者完成很多起飛前的預備功夫，相反在香港著名的電器連鎖店購買，除了收錢就沒有任何服務，就連收錢往往也要排長龍！ 除此之外，如果大家在國內有物業，大部份管理公司都會為業主建立群組，或管理員也會有微信直接聯絡個別業主，一旦業主有要求，例如公眾地方有雜物或鄰居深夜嘈吵，都可以立即通知管理員處理，但管理費往往只是香港的1/10，甚至是1/20！筆者相信北上熱潮將會越演越烈，先是飲食、購物為主，其他生活配套也會隨著國內的生活要求上升而改善，吸引越來越多香港人移居。 筆者公司也有年輕人最近移居深圳，每天經口岸由福田坐地鐵到沙田上班，往返兩小時至兩個半小時，比居住在大西北往返的時間差不多，但租金只需要2,000元左右，節省最少8,000元的租金，加上飲食便宜，購買淘寶也較香港方便，相信非常適合沒有家庭的年輕人居住！再過10年，北部都會區開始成形，居住在深圳，往返中港兩地可能比在九龍或港島居住更方便快捷。 移居深圳，令香港更進一步融入大灣區，有助降低香港的經營成本，無異也是一件美事，但香港政府在規劃土地發展及投資土地的收益計劃上，可能也需要留意有關的影響！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問 行主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場，盡管港府未必會完全「撤辣」，不過亳無疑問地政府勢必「減辣」，其中15%的新從價印花稅或會取消，以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本，亦有助換樓市場的復甦，再者消息亦指出，港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白，因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息，整體經濟未完全復甦，市場供樓負擔依然吃力，加上港股表現呆滯，股市的財富效應減低，高息環境下市民寧把資金投入定期存款，樓價走勢未明朗，準買家靜候施政報告「減辣」佳音，疊加因素下令市民入市心態變得觀望，樓市自然即時「停一停，想一想」。 不過隨著施政報告登場，樓市政策變得明朗化，同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息，美國加息周期或許已告一段落，換言之未來息口走勢亦將變得明朗化，未來市場勢必告別觀望，隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗，相信整體第四季，一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望，不少發展商已搶閘為新盤造勢，即使施政報告未登場，近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位，個別發展商更已表明於施政報告公布後，便會於短期內公布定價，多個新盤接續登場，部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤，未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言，樓市將要告別觀望，在「減辣」的助力下，市民入市心態亦變得積極，加上整體二手交投持續整固下，市場上筍盤湧現，個別準買家趁低吸納下，部分大型屋苑的二手近日已有助回升，加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦，各行各業開始百花盛放，相信待政策明朗化，各大發展商亦會加快銷售，政府大力催谷夜經濟下，近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢，稍後發展商亦需要「追數」，相信「驚喜價」推盤情況或會增加，發展商加快推盤，務求「貨如輪轉」，而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業，有助樓花銷售，整體一、二手交投勢必回升。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理