轉變中的樓市 走出跌市的惡性循環

03-09-2024

「每天早晨都是新的」，市場的環境其實每天在變，三個月前無人可以確定減息周期何時展開，目前環球減息期已經展開，早前加拿大、歐洲央行、英國以至新西蘭已先後展開減息，美國本月減息亦已成定局，相信本港銀行跟隨減息亦已漸近，隨著減息周期的臨近，近月本地股票市場亦已顯著反彈，相信股市帶來的財富效應，有助整體經濟環境逐步改善，市民入意慾亦會增加。 無可否認，過去一段時間整體樓價持續整固，並步入跌市的惡性循環，因應樓價整固，買家入市心態自然變得審慎，今日低價變成明日的高價，買家自然希望等到「最低價」先入市，同時間樓價不斷回落，業主亦會劈價沽貨盡早「止蝕離場」，加上部分銀主盤、跌樓貨急於出售，所謂跌市的惡性循環就是「買家繼續等、業主繼續劈」，整體成交量自然處於低水平。 不過樓市已踏入轉變期，並將會走出跌市的惡性循環，息口將要見頂回落，供平過租亦會重現，自然會吸引一些趁低吸納的租客變買家，再者隨著整體租金持續上升，按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數及租金指數，目前樓價已跌至8年新的新低，而租金卻升至近5年新高，高租金、低樓價，目前個別屋苑的租金及每月供款已相當接近。 現階段市況仍然相對淡靜，上月二手成交量按月再跌近一成，新盤銷售仍然疲弱，但隨著減息周期的臨近，樓市亦將會出現轉變，發展商亦趁減息加快推盤，近期已有個別大型新盤部署於短期內推售，與此同時，高息環境將要過去，對刺激本地經濟亦有一定的幫助，剛性需求仍然存在，最重要是令買家重拾購買的意慾，因應供平過租將要重現，未來入市買家會有所增加，加上市場上仍有不少銀主盤、跌樓貨，現階段正是入市吸納筍盤的好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金管局出手快 按揭重回正軌

29-08-2024

筆者上周在本欄指出銀行在審批按揭貸款時的種種延誤，對市場帶來不良的後果。金管局在接獲代理業及立法會議員的投訴後，火速行動，財爺也跟銀行了解情況。上週五，金管局更連同中銀、滙豐及渣打開記者招待會，銀行承諾在審批文件齊全後，兩星期內便會通知買家結果！ 筆者認為這個承諾很合理，筆者從來沒有要求銀行開水喉，放寬審批的準則，始終不同銀行應該有自己的經營策略，各銀行承擔的風險也不一樣；但銀行實行「拖字訣」會對整體物業市場帶來額外的不確定性，令成交減少，套現能力下降，業主被迫降價才能成功出售物業，直接影響物業的估價，令銀行再收緊貸款，形成惡性循環。金管局當然明白當中的道理，難得的是出手比筆者想像中快，值得嘉許。 週五另外一項重要消息，自然是美國聯儲局主席鮑威爾在全球央行年會上的演說，明確表示「是時候調整政策，提振就業市場」強烈暗示九月啟動減息。市場分析說他沒有再用上「循序漸進」、「觀望數據」等字眼去形容減息步伐，所以估計九月減息幅度可能達致0.5厘。筆者認為九月減幅多少重要性不大，反而聯儲局焦點一旦由通脹轉至就業市場，未來一年的減息幅度就不會少。 美國勞工統計局公布截至今年三月，過去一年的非農業就業數據（ 23年4月 - 24年3月），竟然創造的就業崗位比最初報告少了81.8萬個，平均每月就是6.8萬個；以往每月公布數值大都在10 - 20萬之間，換句話說，數字報大了35%至70%，而最新的7月非農業新增就業人數也降至11.4萬人，創2020年12月以來的新低， 6月中公布的20.6萬人大幅向下修訂至17.9萬人。 美國就業市場不理想，由上市公司不斷裁員可見，情況不會一下子改變過來，市場估計由9月開始減息至2025年6月幅度可以達到2%至2.5%。香港的最優惠利率當然不會跟足跌幅，但銀行同業拆息都會跟隨大市波動，當今這一個月的息率為4%，若果減至2%，以住宅物業的按揭為 H＋1.3%計算，實際利率為3.3%，相比現今封頂息率的4.125%，利率有望下調0.825%。 對貸款者而言，當然是好消息，而銀行的按揭生意也會變回有利可圖，按揭市場又會出現百家爭取，互相爭奪的優質生意。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」，因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期，因為按差餉物業估價署的估算，根據政府最新發表2024香港物業報告，今年私人住宅的落成量將高達22267伙，明年私樓供應就更加驚人，高達25531伙，私樓供應增加，隨著政府適時撤辣，新盤銷售持續增加，截止目前為止，今年上半年推盤量大幅增加的同時，新盤銷售亦極速上升，預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆，上月新盤銷售亦顯著放緩，不過整體而言發展商推盤意慾積極，大型新盤一個接一個，截止目前為止，今年上半年至今，市場已累計推出約16個新盤項目，涉及單位數目已達至11800伙，由於尚有多個新盤陸續排隊登場，估計今年上半年的總推售樓盤可達20個，涉及的總推盤量可達13000伙的水平，比對於去年全年共推出35新盤，總推盤量達至14200伙，換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤，不過發展商定價維持克刻，不少發展商均以「震撼低價」推盤，個別的定價較區內二手成交價還要低，低價吸客的招徠下，按目前的估算，盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字，不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解，過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量，令整體新盤貨尾總數持續增加，按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上，發展商仍然需要積極「去庫存」，預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」，與此同時，近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷，個別減價價幅度更高達兩至三成，發展商全力「去庫存」，增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續，相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理