趁減息還未到來 尋覓筍盤好時機

26-09-2023

上星期美國聯邦儲備局再次舉行議息會議，一如市場預期美國維持目前利率介乎5.25至5.50厘，仍處於聯邦基金利率16年來的高位，亦是繼6月後再維持利率不變，當然現階段仍然無人能夠確定，今一輪自去年3月開始的加息潮是否經已過去，不過聯儲局公開市場委員會（FOMC）的聲明亦指出，大部分聯儲局官員預計今年還會加息一次，或許年底前還會再加一次息，但市場同時亦已預期減息期最快明年就會展開。 雖然美國最新8月份消費者物價指數（CPI）的通脹數據，按年上升3.7%，數字較市場預期為高，正如聯儲局的會後聲明指出，近幾個月就業增長已顯著放緩，但依然強勁；目前經濟活動以「穩健」速度擴張，通脹仍居高不下，央行對通脹風險維持高度關注。同者按市場預期，美國最快明年便會重啟減息，減息幅度或會達半厘，2025年的減息幅度亦更大。 當然現階段無人知道減息期會何時展開，但股票市場向來有一個原則，名為Buy the Rumor, Sell the Fact，投資者往往趁消息未落實前入市買貨，消息確認以後才即時沽出有關股票套現獲利，當然大家都明白樓市的運作與股市截然不同，不過套用目前樓市的情況，無可否認，息口持續高企，整體樓價已出現相當顯著的跌幅，現階段或許正是 Buy the Rumor的好時機，趁低吸納的好時機。 樓市正處於整固市，隨著樓價回落，買家入市心態較為疲弱，大家亦認同，現時樓價已跌至相對吸引的水平，無論是一手市場以至二手市場，亦有不少買家抱「執平貨」心態尋寶，事實上近月二手市場亦出現「震撼低價」，個別單位的成交價較幾年前的高峰，大幅回落三至四成，其中有部分屬銀主盤或是急於出貨的業主，二手的「震撼低價」亦吸引買家尋寶，新盤市場中亦有個別貨尾盤，提供相當優惠吸引買家入市，加上未來本地銀行或會減息，即使減息日子還未到來，但現階段正是尋覓筍盤好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

以色列壯志強大 香港何去何從

28-09-2023

筆者剛剛去了以色列旅行，由於自小都在基督教學校長大及就讀，耶路撒冷的聖經故事自然是聽了不少，今次親身到此，給筆者的第一個印象竟然是荷槍實彈的警察，不論在旅遊景點或繁榮的大街上，只要是人多的地方就有警察在戒備，在旅遊景點也會掛著被恐怖襲擊死去的警察照片，這跟猶太人及阿拉伯人的恩怨有關。 筆者前往耶穌的出生地 – 伯利恆，此處位於巴勒斯坦的自治區內，猶太人不敢去，所以我們需要換車、司機及導遊，而我們的手機也收到警告，以色列的緊張氣氛令筆者感到香港的安全，實在是難能可貴，有時身在福中不知福，失去了才知道重要。 雖然如此，以色列的經濟並不差，城市到處都是高樓大廈，是高度發達的國家，生活水平跟香港也差不多。另外，在以色列會發現大量小朋友，原來他們家庭一般都有超過四個子女，六個至十個都很普遍。翻查記錄以色列1948年立國時，只有200萬人口，只經過70多年人口已經達到900萬，增長迅速。人口增加有助於經濟發展，也強化以色列對附近阿拉伯國家的挑戰！家庭要負擔多名子女，當然不是輕鬆的事，也絕不會是政府去鼓勵就可以促成，他們心中定有遠大的目標要實現，才會這麼齊心！ 耶路撒冷是基督教、伊斯蘭教及猶太教的聖地，其中聖殿山是猶太教昔日聖殿的所在地，他們當然非常渴望在此重建聖殿，但是同樣地對伊斯蘭教來說，此處也是昔日穆罕默德升天之處，在此建有金頂的清真寺。即使以色列佔領耶路撒冷，聖殿山也仍由阿拉伯人管理。我們的猶太籍導遊來到這裡，也表示總有一天以色列會強大到足以取回聖殿山，可見其內心有一團火，去實現以色列的強大！ 回想到香港，在筆者童年，經濟環境差，獅子山精神協助香港早期的發展，之後香港是自由港，只談經濟不談政治，隨著中國開放打造了香港成為「世界聯繫人」，貿易、金融、地產成為香港的經濟支柱。現在香港正式回歸中國，擺脫了歐美的影響，又應該「何去何從」？沒有一種說法，容易令社會感到失去方向，也有不少人說「香港沒前途」，香港的樓價已經過了頂峰！香港政府攬「夜市」只是枝葉，更重要是給大家一個願景，香港的發展應如何走下去，香港想成為一個甚麼樣的城市，才是根本！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

買新盤比抽居屋更吸引

21-08-2023

天氣不似預期，新盤定價的確不似預期，連帶最新抽居屋的人數亦遠遠不及預期，新一期的居屋剛於上星期截止接受申請，今年申請人數卻遠低於預期，由於去年的居屋申請達27.8萬份，即使扣除「家有長者優先揀樓計劃」人士，會額外獲發一個籌號，去年的申請人數亦多達24.8萬人，距離2019年的30萬人亦只是減少一成多，原先的預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上，但今年只有約17萬份，較去年減少三成以上，確實是「大跌眼鏡」。 今年新居屋申請人數不似預期，主要原因是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出，被市場形容為私樓居屋價，難怪連立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言，當私樓價錢亦貼近居屋價，「俾人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲」，市民抽居屋的意慾自然大大減低。 再者以長實親海駅的收飛情況來看，抽新盤比申請居屋更加搶手，上星期推售的親海尺II，最終收逾3.8萬票，成為本港歷來收票最多新盤「票王」，按項目首輪銷售626伙計算，超額認購約60倍，相對於今期居屋的申請人數約17萬份申請計算，以今期居屋合共9154伙計算，超額倍數亦僅18倍而已，60人爭1個單位同18人爭1個單位，私樓新盤明顯較搶手。 首先今期的居屋定價是否吸引，按房委會的訂價，今期居屋將以市價六二折發售，折扣率較去年的五一折為低，售價由149萬元至494萬元，平均呎價由6280港元至9390港元不等，當中售價最高為啟德的啟悅苑，平均呎價為9390港元，最平為元朗朗天苑，平均呎價為6280港元，換言之如果按現時市價計算，計算補地價後，啟悅苑的市價為達1.5萬元，而元朗朗天苑的市價則達1萬元，有關市價計算，居屋與現時私樓價格確實相當接近。 當然無人可以擁有後市的水晶球，究竟後市會升定會跌，確實無人可以肯定，但無可否認按現時的新盤定價來看，再跌的空間或許已相當細，始終以現時的市況來看，個別新盤甚或是個別二手盤的售價，已跌至一個相當吸引的水平，市場跌至低價便遇上相當承接力。

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理