租金高位回落樓價低位反彈 明年樓市審慎樂觀

03-12-2024

踏入年尾臨近聖誕節長假期，來年的農曆新年假期又來得較早，加上今年新盤市場已累積吸納一定的購買力，踏入年尾近月新盤市場又回歸淡靜，缺乏大型新盤登場的情況下，預計年底推出市場的新盤亦不會太多，一手市場平穩，市場焦點回歸二手，而近月二手交投亦拾級而上，按土地註冊處上月二手登記約達4,000宗，重上近半年的高位，個別屋苑的成交價更有所回升，減息效力逐步浮現。 過去一段長時間，樓市出現租金持續上升，而同期樓價卻輾轉回落的怪現象，不過按差餉物業估價署最新私人住宅各類單位的租金及樓價指數，最新樓價指數終於擺脫連跌六個月的頹勢，樓價從低位反彈的同時，整體私人住宅租金亦出現輕微整固，按月輕微下跌0.3%，租金從高位出現整固，數字反映隨著過去樓價回落而租金向上，整體租金回報持續增加下，吸引個別投資者趁低吸納，令樓價終告見底回升。 正如過去所言，樓市復甦是一個相對漫長的過程，加上外圍局勢的變化，買家對後市走向仍然較為審慎，美國特朗普再度入主白宮，中美貿易政策勢必出現轉變，通脹升溫亦會影響未來美國減息空間或會收窄，與此同時地緣政治仍然緊張，幸好以色列與黎巴嫩達成停火協議，但烏克蘭局勢變化仍然充滿變數，台海局勢亦有機會再添變化，令整體市況再度變得審查慎，短期樓市走向或會出現反覆。 綜觀2024年的樓市表現，上半年樓市在撤辣的幫助下，一手成交量顯著回升，年中樓市稍稍整固後，受美國減息而香港銀行亦即時跟隨，本地累計減息半厘下，減息效應已逐步浮現，近月二手交投接連回升，個別地區的樓價亦已從低位反彈，整體而言今年樓市一、二手交投同步上升，預期一手新盤銷售可望達至16,000宗以上，按年急增約五成，二手成交亦相信可重新超越40,000宗以上的水平，較去年的不足37,000宗回升約一成，隨著成交增加，整體樓價亦已逐步從低位反彈過去，市場剛性需求仍然強勁，相信來年樓市仍然審慎樂觀。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

香港低空經濟的機遇與困境

28-11-2024

低空經濟是《施政報告》的重點之一，香港地狹人稠，地面空間有限，限制了經濟發展。低空領域卻蘊藏巨大潛力，可為香港經濟注入新活力。低空經濟，即利用低空空域資源開展的經濟活動，在香港正處於探索階段，機遇與挑戰並存。 低空經濟為香港帶來多方面機遇，首先能提升物流效率：無人機送貨可有效解決地面交通堵塞問題，縮短運輸時間，降低成本，在醫療服務上更可提升醫療應急效率，尤其適用於島嶼間運輸和偏遠地區物資配送。再者也能令旅遊觀光升級：例如無人機在維港上空的花式飛行燈光表演，可提升旅遊體驗，創造新的旅遊產品，刺激消費，鞏固香港國際旅遊中心地位。 另外，發展低空經濟需要無人機技術、低空飛行管制技術等，亦可促進科技產業發展，吸引人才，提升國際競爭力，並帶動航空航天、通訊等相關產業升級。 最後，無人機可應用於城市監控、環境監測、基礎設施檢測及自然災害應對，提升城市管理效率和公共服務水平。香港不少專業也有所應用！ 儘管機遇巨大，香港低空經濟發展仍面臨諸多挑戰：第一，香港空域管理制度主要針對傳統航空，缺乏針對低空經濟的具體規範，包括空域劃分、飛行許可、安全管理等，需制定明確的法律法規。 第二，低空飛行管制技術仍待提升，可靠性、安全性、穩定性有待提高，同時需要建設完善的低空空域信息基礎設施。 第三，公眾對無人機飛行安全、隱私保護等存有顧慮，需要加強宣傳教育，消除公眾疑慮。噪音污染和安全事故問題也需解決。 最後，香港土地資源緊張，無人機起降點選址和建設受限於有限的土地資源。 香港低空經濟潛力巨大，香港政府也明白此機遇，在今年施政報告也大力提倡發展！但需積極應對挑戰。政府應制定完善相關政策法規，加大技術研發投入，提升社會接受度，解決技術瓶頸和安全問題，才能抓住機遇，推動低空經濟騰飛，創造新的經濟增長點，讓香港在低空經濟領域佔據一席之地。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

供應多但租盤缺的市場怪現象

03-12-2024

去一段長時間，樓市一直出現租金升、樓價跌的「怪現象」，主要是因為在過去的高息環境下，整體樓市明顯吹淡風，樓價持續整固的同時，但因素疫情過後整體租賃市場持續暢旺，內地生以至海外人才來港發展，令過去一段長時間樓市出現樓價跌、租金升的怪現象，但隨著減租周期展開，租金升、樓價跌的怪現象已經逆轉，按差餉物業估價署最新私人住宅各類單位的租金及樓價指數，最新樓價指數終於擺脫連跌六個月的頹勢，樓價從低位反彈的同時，整體私人住宅租金亦出現輕微整固。 不過其實市場上亦有另一個怪現象，就是供應多而租盤市場卻持續出現缺盤的現象，即使今年是新樓落成的高峰期，大量新盤相繼入伙的同時，但亦未有拖低整體租金，今年整體租金仍錄得可觀的升幅，反映大量新盤落成，但當中買家仍以用家為主，買樓收租的投資者仍然只是少數。 今年新盤落成期，按屋宇署的資料月報顯示，今年首9個月已有超越2萬伙新盤獲批入伙紙，較去年同期約1.2萬伙大幅增加六成七，按目前的估算，今年全年的落成量或許會比對政府預先預期的2.2萬伙還要高，無可否認，今年確實有大量新盤落成，大量新盤相繼入伙，但今年租金仍然穩步上升，按差估署的私人住宅租金指數，除過去的10月份整體租金稍微回落外，但整體而言，今年私人住宅租金一度連升6個月，累計今年的租金升幅亦高達5%。 整體而言，即使今年有大量新盤落成，但市場上租盤吸納量亦相當高，剛需強勁，加上疫情過後內地生回歸的同時，特區政府積極吸納人才，令不少海外人才相繼來港發展，租樓需求大增下，今年整體租賃市場持續暢旺，現時不少區分均出現缺盤的現象，不少租盤，放盤短短一、兩星期便獲承接。 當然租盤供不應求的另一主要原因是，在過去買家印花稅的辣招實施下，加上銀行收緊買樓收租的按揭成數，買樓收租變成極為少數，以往新盤買樓收租的投資者一般會佔整體買家兩至三成，不過在辣招實施下，收租客的比例跌至只有一成以下，甚或是不跌百分之五，收租客減少放租盤自然顯著縮減，不過隨著今年銀行終放寬收租客的按揭成數，相信稍後市場上的租盤才會逐步增加，但整體而言，短期內租賃市場仍然供不應求，即使供應增加，租金仍然有力穩步上升，當然市場上仍有個別發展商，將未售的貨尾單位轉賣為租，但依然只佔少數。 筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理