壓住樓價因素漸消除 施政報告助復甦

02-10-2024

中秋佳節剛剛過去，今年的中秋是相當特別，今年中秋剛好遇上美國減息，並且超乎市場預期的減息半厘，而香港亦突如其來的減息0.25厘，年底前美國或會再減息半厘甚或更多，香港最優惠利率亦有再度調低的可能，回想去年施政報告，政府展開首階段減辣及後再於今年年初政府全面撤辣，再加上減息威力，今年整體樓市成交量已顯著提高，年初至今已累計售出逾1.1萬伙的新盤單位，成交回升但樓價卻持續整固，最新公布的樓價指數已連跌4個月，今年首8個月樓價累跌6.2%，相信稍後發表的新一份施政報告，政府或許有新一輪刺激樓市、復甦經濟的措施。 回想過去一年的市場變化，從去年施政報告展開減辣，再於今年年初財政預算案中全面撤辣，並放寬住宅物業的按揭成數，及後再放寬樓花按揭成數至撤辣前的成交，過去一年連番減辣、撤辣，以至先後多次放寬住宅物業按揭成數及限制，再加上新近銀行減息周期展開，整體而言過去壓住樓價的因素已逐步消除，事實上在減息的刺激下，近日股市已顯著造好，重上20,000點的近年高位，減息威力已在股票市場產生作用，相信整體對樓市、對新盤市埸刺激作用肯定更大。 再者按政府最新公布的樓價及租金指數，整體樓價持續整固，樓價再跌至近8年的新低，與此同時租金指數又連升6個月，並升至近5年新高，租金繼續升、樓價繼續跌，供平過租的情況勢必逐步擴大，無可否認減息過後，縱使近期樓市氣氛已逐步熾熱，但整體樓價仍於低位徘徊，樓價暫時未升，主要是市場對樓市觀望的習慣未改，但習慣是會慢慢改變，相信樓價復甦將要到來。 樓市何時復甦、樓價何時會見底回升，從樓市減辣、撤辣，放寬按揭成數及限制，再加上減息周期已經展開，減息後股市回升，股市財富效應重現，減息威力肯定會持續擴大，總括而言，過去壓住樓價的因素已逐步消除，加上政府即將發表新一份施政報告，目前的政治經濟環境已趨穩定，現階段正是拼經濟、謀發展、惠民生、添幸福的最好時機，相信今年施政報告勢必再有新措施，以助樓市恢復穩步上升的利好勢頭。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

「處處有熊貓」 作用難持久

26-09-2024

由於海洋公園的大熊貓「盈盈」和「樂樂」，誕下了一對龍鳳胎，加上國家再贈送多兩隻大熊貓到港，合共有六隻大熊貓，熱鬧非常。南區區議會就大肆宣傳所謂「處處有熊貓」的一系列活動，推動香港的旅遊業復甦！活動包括，巴士巡遊、大熊貓綵艇及帆船，也有燈飾佈置，甚至推出大熊貓糕點製作，形形色色包羅萬有，確實花了不少心思。但是絕大部份活動都是在國慶日前後進行，屬於短期性活動。對於國內遊客來說，多了一個活動，當然多了一點吸引力，但效果只屬曇花一現。過往，香港是全中國最自由開放，中西匯聚，色彩繽紛、東方之珠，加上免稅環境，價錢較爲便宜及款式新穎，這些優勢隨着中國大陸的開放便逐漸消失。 要重現遊客的熱情，香港必須重新推廣獨有的特點，香港擁有長久及豐富的殖民歷史，例如上環水坑口，在港島進行大規模填海前是一個渡輪碼頭，是登陸港島的理想地；結果1841年美軍軍艦就選擇在這裏登陸。又例如中環街市旁的域多利皇后街，就是分隔華人居住與英國人聚居地的分隔線，很多殖民歷史、古蹟及故事，也可以化身成為旅遊景點。除此之外，香港也曾是東方荷李活，遺留不少文化資產也可以結合旅遊。 台灣賣座電影「海角七號」，以及上海的電視劇「繁花」，他們的取景地也紛紛成為旅遊景點，香港的粵語歌曲及電影無論在馬來西亞，柬埔寨，泰國，以及中國內地仍然非常受歡迎，又如何利用文化結合旅遊，更值得當局考慮。 此外，香港擁有非常美麗的郊野公園，距離市中心又近又方便，保育旅遊、生態旅遊，相信不難吸引熱愛大自然的旅客。 最後，即使有好的概念，執行是否到位也是關鍵。筆者曾到廟街參觀夜繽紛的安排，筆者發現有新設置不少售賣熟食的短期排檔，食物的質素固然麻麻，售價卻是非常高昂。明顯是遊客價，但原先在廟街的傳統大排檔卻因食環署大力執法，不能在街道上擺賣紛紛結業了。政府各部門如何通力合作，也許是政府的挑戰。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」，因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期，因為按差餉物業估價署的估算，根據政府最新發表2024香港物業報告，今年私人住宅的落成量將高達22267伙，明年私樓供應就更加驚人，高達25531伙，私樓供應增加，隨著政府適時撤辣，新盤銷售持續增加，截止目前為止，今年上半年推盤量大幅增加的同時，新盤銷售亦極速上升，預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆，上月新盤銷售亦顯著放緩，不過整體而言發展商推盤意慾積極，大型新盤一個接一個，截止目前為止，今年上半年至今，市場已累計推出約16個新盤項目，涉及單位數目已達至11800伙，由於尚有多個新盤陸續排隊登場，估計今年上半年的總推售樓盤可達20個，涉及的總推盤量可達13000伙的水平，比對於去年全年共推出35新盤，總推盤量達至14200伙，換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤，不過發展商定價維持克刻，不少發展商均以「震撼低價」推盤，個別的定價較區內二手成交價還要低，低價吸客的招徠下，按目前的估算，盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字，不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解，過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量，令整體新盤貨尾總數持續增加，按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上，發展商仍然需要積極「去庫存」，預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」，與此同時，近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷，個別減價價幅度更高達兩至三成，發展商全力「去庫存」，增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續，相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理