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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。

在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。

問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會!

沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢?

一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。

但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。

所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。

筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強


23-08-2023

由7月7日開始,金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成,這個改變令很多擁有物業按揭的朋友,立即申請𨍭按,目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的,例如一個1000萬的貸款金額,就可以拿到30萬的現金回贈,真是一個不少的數目呢!而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別,以前只可以做5成按揭,現在可以多2成貸款到7成,即可以吐回現金200萬至300萬,同時間又可以拿取按揭現金回贈,這個真的有很大吸引力!朋友們可能會問我,取出現金要付利息,同時這些現金也沒有什麼用途,怎麼辦?大家可以看看我之前的文章,就知道善用‘按揭掛釣存款’產品,便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說,肯定想做高成數至9成按揭,因為首期對這些準買家來說,也是一個重要課題。新的按揭保險計劃,1000萬或以下的物業可以做足9成按揭,最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款,即是拿300萬首期,就可以買到一個安樂窩!相比以前,只能夠做5成貸款,及要拿750萬做首期,這個數字對很多朋友來說,真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃,大家又會問,是否很難才可以得到批核?在坊間網上爬文,往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕,我和大家來談一個簡單例子,大家可能從沒有在網上看過這樣界定,就是什麼叫固定收入?網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行,其他收入不計算在內,這個就是一般網上查閱固定收入的解釋!其實這個只是固定收入人士的一個重要特色,但不是定義! 依據固定收入人士的準則,是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員,他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金,這類工作界定為非固定收入人士;另一個例子,一個建築地盤的工人,每個月有固定工資,但因為工作性質,經常加班,其加班工資以每小時計算,而每月加班時數也不是一樣,甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分,很多網上資訊,就會說加班工資因為不固定,不能計算在收入證明內,但答案是這些加班的不固定工資,可以取最近三個月的平均數目,計算為固定收入的一部分。擧一個實例,一位某建築公司的地盤工人,每月固定工資為2萬元,而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等,當他申請按揭保險計劃,工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入,重點是這位申請人被界定為固定收入人士,只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔,這位申請人便符合資格申請9成按揭,適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩!

05-06-2023

醫院管理局為了加強挽留人才,推出了員工低息置業貸款計劃,究竟怎樣可以達到挽留醫生和護士繼續在醫管局工作服務市民呢?現在就和大家分享一下。 這個計劃就是醫管局用低息貸款協助符合資格員工上車置業,支付首期購置自置物業,計劃亦可協助員工換樓及轉按慳息(唯不可套現),物業類型可包括樓花,村屋及包括在同一份買賣合約或現有按揭中最多兩個車位,更聯同中國銀行香港及渣打銀行提供按揭服務給員工,透過銀行的一按貸款及醫管局的二按貸款,合共最高90%樓價的貸款!而優點就是不像按揭保險計劃需要繳交多達6位數字的保費! 醫管局的員工貸款可以高達月薪48倍或港幣6百萬以低者為準,年利率更最低只是1%,因醫管局以'市場年利率'提供3%之補貼! ,而銀行的一按利率可以享受銀行的特惠按揭利率及現金回贈,唯要留意員工按揭二按部份的鎖息上限採用HKMC 的prime 現為6%。 看到這裏,大家可能會問我,這個計劃有什麽要留意的地方,有沒有'伏'位呢?其實很多按揭專家也介紹過這個計劃,但以下這幾點就好像沒有談過,我現在就和大家分享一下。 醫管局的二按貸款,如果員工在貸款日起五年內,想提早全部償還貸款,是要收取罰息的,一般銀行按揭貸款只是兩年罰息期,所以醫管局貸款是比銀行的提早還款罰息期還長了三年呢! 另外,員工如果想在按揭期內,償還部分還款以減低負債,那部分還款必須以一按及二按的按揭比例去分攤這個還款額,員工沒有權選擇把這個部分還款減低那一個貸款戶口的。 醫管局的貸款會視乎員工之入職條件、入職年期、員工之年齡等因素而提供,這些因素可能會影響到貸款期達不到最高的20年,月供金額可能因借款年期較短而增加,而增加的供款額更會影響供款比率從而減低按揭成數,有機會打亂買樓預算。 在香港的物業市場角度,醫管局員工置業貸款計劃帶了一個強大的客戶群進入市場,成為有實力的潛在買家群!而對按揭顧問行業來説,這群客人全都是工作繁重的專業人士,所以絕對需要專業的按揭顧問提供貼身及全面服務。而地産代理或專業按揭顧問 (例︰聯按有限公司),都會因為這個計劃帶來正面的效果。

27-04-2023

現今疫情已經過去,買賣樓宇的二手市場亦開始好轉,趁此時間物色心儀的單位,揀選適合自己起居生活的安樂窩,提高居住的質素!而「樓換樓」應該先賣後買?先買後賣?是不少業主的考慮因素。例如新樓成交時間,舊樓何時交收最合適?如果舊樓仍未成交,按揭還在供款中,怎樣做到完美無縫交接而又成功申請新按揭呢? 以下就為你探討買樓、賣樓先後次序問題。大家一定會問我,最好新買的樓宇先成交,然後才將舊樓交吉,這樣就有充足的時間裝修才搬進新樓,是最完美的無縫交接!但關於按揭方面,有什麼需要注意呢?其實只要在銀行申請新按揭的時候,提供現有居住物業已經簽署了正式買賣合約,就算成交日期比新買物業交吉日期延遲,在新按揭申請中,也不用計算現有物業的按揭供款,所以和一般沒有按揭的朋友申請樓按審批的要求是一樣的,還可以申請按揭保險計劃,最高可以取得80%貸款額度。 網上很多朋友討論新樓成交時,舊樓一定要先完成交易,這段時間唯有先將傢俬暫時存放在貨倉裡,然後租住酒店,待裝修完畢才入住,這是最好的選擇嗎? 其實無縫交接並不難,只要購入新樓時,有20%新樓樓價和其他買樓基本支出的現金,就可以先成交新樓,然後計劃裝修訂造傢俬,才入伙居住,再將舊樓成交取回樓價餘額。但大家又會問我,這些餘額又應怎樣處理呢?即刻做新樓部份還款,但又怕銀行要求提早清還部份還款要繳付罰息……而自己做投資又怕不懂控制風險,怎辦好? 現在我為大家分享一下心得,即使利用這筆錢做定期存款,每次續期都不肯定拿到好利率,而且更不可以隨時取回出現金運用。現在銀行流行一種按揭產品叫“按揭掛鈎存款”,即是做了一個按揭貸款,銀行方面會為你開立一個儲蓄戶口,可以享受等同按揭貸款利率相同的活期存款利率,上限為按揭貸款餘額的50%。例如按揭貸款餘額為500萬元,即是有250萬上限,如將這金額放在銀行做儲蓄,就可以享受到等於按揭利率!假設現在借貸利率係3.375%年利率,賣出樓宇後,有200萬樓價餘額可以存放在按揭掛鈎存款戶口內,銀行存款就是3.375%年利率,是否很吸引?簡單來說,你這邊供房貸3.375%年利率,另一邊就可以同時賺取銀行存款利息,這就達到無壓力「樓換樓」完美的無縫交接!

17-08-2022

現今在九龍市區租樓380呎(2房1廳),最新租金每月約$16800,而同類型樓價,已經由770萬下調至700萬左右,回落9%!究竟現今市況,應該繼續租樓?還是入市買樓好時機?擁有屬於自己的安樂窩? 現在就和大家分享一下數據︰ 樓價700萬做9成按揭,供30年為例,現在按揭利率2.5%,每月供款約$26000左右,好多朋友覺得每月要額外支出多1萬蚊,非常不值!現在筆者為大家拆解箇中原因。 每月$26000供款為例,需要人工每月$63000,其中利息部份約佔$13600,其餘部份就是歸還本金,即是每月利息對比租金支出,還要少$3200;另外還可以為自己養成一個好習慣,每月儲蓄萬多餘元添。 現在買700萬樓,可以申請按揭保險計劃,做足9成按揭,首期只需70萬,而印花稅和其他雜費都是30多萬,就可以擁有自己物業,創造一個投資置富機會。如果2個月後出現加息,例如加0.5%年利率,想買同樣質素的物業,每月人工要比現在多6%,才可以成功做到按揭。每月支出利息比現在多$2800左右。所以即使加息半厘,每月按揭利息支出還是比現在租金便宜呢。

上半年量升價平穩! 下半年量穩價回升?

18-06-2024

盡管近期美國通脹情況已有所改善,聯儲局主席亦直言通脹雖已實質放緩,但仍然偏高,今年以來的數據未足令聯儲局展開減息,無可否認,美國已將減息步伐進一步推遲,隨著上星期美國聯儲局再次展開議息會議,息率再次維持不變,換言之美國於今年上半年減息的憧憬經已告終,亦正因為美國進一步推遲減息,樓市氣氛亦自然再度變得觀望,買家入市心態變得審慎,令近日一、二手交投均顯著回落。 不過總結今年上半年的樓市,整體而言,今年上半年是量升價平穩,在兩月底樓市全撤辣的刺激下,過去三個月整體一、二手交投顯著回升,雖然近月樓市氣氛已顯著吹於平淡,但整體新盤市場氣氛依然熱鬧,新盤攻勢亦一浪接一浪,但新盤貨尾總存量仍然高企,爭相減價促銷貨尾,按數字而言,按現時截至六月中的估算,今年上半年整體二手成交量肯定會超越20,000宗,較去年下半年的約13,600宗,顯著回升近五成之多,一手新盤升幅更為顯著,推算今年上半年一手註冊量約9,500宗,較去年同期的4,360宗大幅急增一倍以上。 上半年一、二手成交量同步回升的同時,加上在撤辣過後,整體樓價曾短暫性出現反彈,樓價指數一度見底回升,但隨著近月樓市氣氛再度變得觀望,樓市再度踏入整固期,個別業主急於出貨下,近月市場上的蝕讓成交顯著增加,一般而言,部分蝕讓幅度亦達一至兩成,更有個別半新盤大幅蝕讓三至四成之多,蝕讓成交增加,總括上半年樓價平穩偏遠。 一言敝之,今年上半年樓市是量升價平穩,不過展望下半年樓市可望量穩價回升,後市仍然審慎樂觀,無可否認隨著樓價整固,市場上的筍盤再度回升,樓市蝕讓潮反而成為買家趁低吸納的好時機,現階段本地銀行體系的存款總額仍然高達16萬億元以上,加上今年內美國仍然有機會減息一至兩次,高息環境或會短暫維持,但美國最快今年9月重啟減息,相信減息落實可望刺激樓價再度見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

中國科技領先全球 香港示範宣傳效力佳

19-06-2024

上星期筆者在本欄分享了,在三藩市「零元購」的經歷。除此以外,筆者也發現無人駕駛出租車,已經走在三藩市各條大街上,包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽車旗下Cruise。筆者曾經嘗試乘搭,可惜香港電話號碼未能成功登記有關的應用程式,未能成功試搭。 筆者翻查資料,原來無人駕駛出租車曾在此引發不少爭議。單在2022年以來,便有接近600宗交通事故,包括曾經發生無故停在路上,妨礙了消防的救援行動;又曾經有多達10輛無人駕駛的士因通訊網絡過量負荷而無法接收及發送數據,結果又被迫停止運作,集體停在街上,阻塞交通。另外,此種無人駕駛一旦普及的話,對於的士司機及Uber司機的生計自然造成衝擊;所以也曾發生車輛被惡意破壞的事件。 反觀國內,無人駕駛在2017年開始在公路上試行;但主要集中在巴士上運行,巴士的好處在路線固定,出錯的機會較少,可以讓系統收集足夠的數據,逐步改善系統的安全性。而2024年在國內,已經有至少16座城市允許在公共道路上測試無人駕駛汽車,而單是百度旗下Apollo的自動駕駛累積行車里程突破1億公里,訂單超過600萬單;相比Waymo累計只有1,149萬公里,訂單只有70萬單,相差甚遠。 再看看香港的情況,無人駕駛的士固然沒有任何測試;相反,香港連電動單車或電動滑板在街上行走也是違法。如果因為安全的考慮,可以禁止在大街或旺區行走,但若因法例的落後,追不上時代的步伐,就顯得政府的無為! 三藩市的無人駕駛的士,雖然當初不受本地人歡迎,但卻成功吸引外國旅客的眼球,對此新事物嘖嘖稱奇,並成功加強了其先進科技城市的形象,慢慢也令本地人士接受。香港也是一個國際化城市,若能將國內成功的先進科技示範給全世界人知道,固然有助提升香港的競爭力,對提升國家形象大有裨益。 其實,北京上周已經試飛載人低空飛行汽車,屬小鵬汽車旗下的「旅航者X2」,可以載兩個人,可以手動駕駛也可以自動駕駛兩種模式。這種完全是以往在電影才看到的未來城市情景,已經快將變成現實。香港應好好利用自己國際城市的特點,加入試驗行列;為香港,為國家出力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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