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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。

在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。

問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會!

沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢?

一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。

但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。

所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。

筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強


02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

23-08-2023

由7月7日開始,金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成,這個改變令很多擁有物業按揭的朋友,立即申請𨍭按,目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的,例如一個1000萬的貸款金額,就可以拿到30萬的現金回贈,真是一個不少的數目呢!而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別,以前只可以做5成按揭,現在可以多2成貸款到7成,即可以吐回現金200萬至300萬,同時間又可以拿取按揭現金回贈,這個真的有很大吸引力!朋友們可能會問我,取出現金要付利息,同時這些現金也沒有什麼用途,怎麼辦?大家可以看看我之前的文章,就知道善用‘按揭掛釣存款’產品,便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說,肯定想做高成數至9成按揭,因為首期對這些準買家來說,也是一個重要課題。新的按揭保險計劃,1000萬或以下的物業可以做足9成按揭,最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款,即是拿300萬首期,就可以買到一個安樂窩!相比以前,只能夠做5成貸款,及要拿750萬做首期,這個數字對很多朋友來說,真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃,大家又會問,是否很難才可以得到批核?在坊間網上爬文,往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕,我和大家來談一個簡單例子,大家可能從沒有在網上看過這樣界定,就是什麼叫固定收入?網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行,其他收入不計算在內,這個就是一般網上查閱固定收入的解釋!其實這個只是固定收入人士的一個重要特色,但不是定義! 依據固定收入人士的準則,是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員,他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金,這類工作界定為非固定收入人士;另一個例子,一個建築地盤的工人,每個月有固定工資,但因為工作性質,經常加班,其加班工資以每小時計算,而每月加班時數也不是一樣,甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分,很多網上資訊,就會說加班工資因為不固定,不能計算在收入證明內,但答案是這些加班的不固定工資,可以取最近三個月的平均數目,計算為固定收入的一部分。擧一個實例,一位某建築公司的地盤工人,每月固定工資為2萬元,而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等,當他申請按揭保險計劃,工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入,重點是這位申請人被界定為固定收入人士,只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔,這位申請人便符合資格申請9成按揭,適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩!

05-06-2023

醫院管理局為了加強挽留人才,推出了員工低息置業貸款計劃,究竟怎樣可以達到挽留醫生和護士繼續在醫管局工作服務市民呢?現在就和大家分享一下。 這個計劃就是醫管局用低息貸款協助符合資格員工上車置業,支付首期購置自置物業,計劃亦可協助員工換樓及轉按慳息(唯不可套現),物業類型可包括樓花,村屋及包括在同一份買賣合約或現有按揭中最多兩個車位,更聯同中國銀行香港及渣打銀行提供按揭服務給員工,透過銀行的一按貸款及醫管局的二按貸款,合共最高90%樓價的貸款!而優點就是不像按揭保險計劃需要繳交多達6位數字的保費! 醫管局的員工貸款可以高達月薪48倍或港幣6百萬以低者為準,年利率更最低只是1%,因醫管局以'市場年利率'提供3%之補貼! ,而銀行的一按利率可以享受銀行的特惠按揭利率及現金回贈,唯要留意員工按揭二按部份的鎖息上限採用HKMC 的prime 現為6%。 看到這裏,大家可能會問我,這個計劃有什麽要留意的地方,有沒有'伏'位呢?其實很多按揭專家也介紹過這個計劃,但以下這幾點就好像沒有談過,我現在就和大家分享一下。 醫管局的二按貸款,如果員工在貸款日起五年內,想提早全部償還貸款,是要收取罰息的,一般銀行按揭貸款只是兩年罰息期,所以醫管局貸款是比銀行的提早還款罰息期還長了三年呢! 另外,員工如果想在按揭期內,償還部分還款以減低負債,那部分還款必須以一按及二按的按揭比例去分攤這個還款額,員工沒有權選擇把這個部分還款減低那一個貸款戶口的。 醫管局的貸款會視乎員工之入職條件、入職年期、員工之年齡等因素而提供,這些因素可能會影響到貸款期達不到最高的20年,月供金額可能因借款年期較短而增加,而增加的供款額更會影響供款比率從而減低按揭成數,有機會打亂買樓預算。 在香港的物業市場角度,醫管局員工置業貸款計劃帶了一個強大的客戶群進入市場,成為有實力的潛在買家群!而對按揭顧問行業來説,這群客人全都是工作繁重的專業人士,所以絕對需要專業的按揭顧問提供貼身及全面服務。而地産代理或專業按揭顧問 (例︰聯按有限公司),都會因為這個計劃帶來正面的效果。

樓市供應「短加長減」 存量減少築底回升

11-02-2025

蛇年伊始,再次祝願蛇年百業興旺、經濟騰飛、人人安居樂業,業界普遍對今年樓市走勢看俏,即使去年整體新盤成交已大幅回升,不過展望蛇年的新盤市場,大部分發展商對今年樓市投下信心的一票,元宵節尚未來臨,已有多個新盤展開推盤攻勢,日前已有發展商率先以「頭炮喜動價」推盤,以貼近二手市價推出新盤,蛇是智慧的象徵亦充滿生命力,以矯捷、靈巧見稱,相信蛇年新盤市場勢必百花齊放。 樓市供應的爭拗近日鬧得熱哄哄,有業界指出以落成量為準以統計每年的房屋供應,是沿用近半個世紀的統計方法,不過早於二十年前,政府開始以私人住宅一手市場供應作統計,當中包括已落成已仍未售出的單位數目、建築中而仍未預售的單位,即建築中單位減去已預售的單位數目,已批出或已更改土地用途可隨時動工的潛在供應,有關的統計可以籠統地推算未來三至四年發展商可供出售的單位。 無可否認,市場潛在供應與每年新盤落成量是完全不同的概念,兩者中間有能有重疊的地方,不能相提並論及直接比較,或者我們可以透過存量(shock concept)、流量(flow concept)的概念來梳理有關問題,首先市場潛在供應是一個存量概念(shock concept),意思是指某一個時間點的存量,換言之在截至某一日的市場潛在可供出售的單位供應,至於落成量則屬於流量概念(flow concept),是指一段時間內的發生數量,每年新盤落成量就是指在過去一年內最得入伙紙的新盤數目,兩者是一個截然不同的數字。 總括而言,每論是以潛在供應或是落成量來統計,長遠新盤供應正在減少,按政府最新公布,截至去年年底,未來三、四年間可提供的一手私人住宅供應達10.7萬伙,較去年首季的11.2萬伙稍為回落1.8%,至於落成量的計算,去年及今年是新盤落成的高峰期,按公布去年新盤落成量達24,300伙,較2023年的13,900伙大幅增加75%,2025年的預測供應量更高達24,387伙,不過隨著近年政府賣地減少,動工量大幅回落,預期26、27年的落成量將大幅回落,出現「短加長減」現象,短期仍會增加但長遠會大幅減少,因應潛在供應減少,未來落成量亦會減少,隨著蛇年新盤市場熱鬧,相信今年新盤存量勢必回落,有助整體樓市築底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

蛇年股樓運程 今年顯得不一樣

06-02-2025

靈蛇獻瑞百業興,踏入蛇年今年氣氛明顯變得不一樣,剛過去的農曆新年長假期,人流明顯較往年暢旺,無論是大年初一的花車巡遊、年初二的煙花匯演、年初三的賀歲賽馬、年初四的賀歲盃均叫好叫座,其中初三的賀歲賽馬,今年吸引近8.6萬人入場,當中來港內地及海外的旅客更多達9654人,遊客入場人數創新高,全日投注額近19.45億元,較去年再多一成,今年的農曆新年明顯吸引更多遊客外出體驗、促進旅遊經濟消費,為整體香港經濟提供新機遇,連帶踏入蛇年的新盤市場亦變得不一樣。 今年一月的新盤銷售已變得不一樣,成為近四年新盤銷售最高的一月份,蛇年的新盤市場開局更見理想,過去5日的農曆新年長假期,打破近年農曆新年假期新盤例淡的宿命,五日共售出約58宗一手成交,為對上一個蛇年至今12年來同期最多,較去年龍年4天假期錄9宗,大增逾5.4倍,新春期間有多達16個樓盤開單,新盤市場明顯較以往旺價旺市。 踏入蛇年,相信不少人都對今年的運程非常關心,在整體運程、財運、事業運、股樓運又會如何,大家都希望今年的股市、樓市可以同步暢旺,不過原來翻查過去的蛇年,股樓運並不好景,以股市為例,十二生肖中表現最差就是是蛇年,錄得百分之13.9的平均跌幅,統計顯示過去四次蛇年,恒生指數全數下跌,上一個蛇年即2013年,政界發起「佔領中環」行動,可說是社會運動開始的一年,2013年蛇年恆指回落5.1%,24年前2001年的蛇年更是九一一事件發生的一年,美股急瀉下港股全年跌幅達32%,是跌幅最大的蛇年,今年股市又如何,雖然在貿易戰開打的陰影下,蛇年首個交易日紅盤低開,但隨著經濟復甦,在基數效應下,蛇年預期盈利預測升至市盈率(PE)約11至12倍,今年股市仍然審慎樂觀。 相對於過去蛇年股市的運程,過去的蛇年樓市有升有跌,36年前的1989年,經過六四事件後,樓價從低位反彈,全年樓價錄得顯著升幅,24年前的2001年因九一一事件,當年樓價從高位急速回落,當期時樓價一度連跌6年,上一個蛇年樓價正處於連升十年的上升軌,雖然2013年的樓市因社會事件而波動,但上一個蛇年樓價仍然能夠輕微回升約1.8%,此外上一個蛇年樓市交投顯著回落,從2012年的龍年全年樓市總成交達11.5萬宗,大幅回落至2013年蛇年的7萬宗,展望今年的蛇年,情況明顯變得不一樣,去年龍年樓市已成功「築底」,只要今年息口持續向下,成交持續回升,樓價有望迎來連跌四年後的止跌回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

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