減息帶動財富效應 資金流入股樓齊升

08-10-2024

剛過去的十一國慶黃金周，維港煙花綻放點亮璀璨夜空，不單是煙花璀璨令本港人流暢旺，加上政府及商戶提供的優惠下，令酒樓、戲院而擠得水泄不通，當然另一個最大的因素是減息過後，加上內地政府再推刺激經濟組合拳，降準減息大力提振資本市場、促進房地產市場止跌回穩，令過去一個多星期，中、港股市突然爆升，本港恆生指數連續多日上升，短短一個多星期恆指急升4,000點，直逼23,000點的一年半新高，股市帶動的財富效應，加上國慶帶動的人流，整體零售消費市場亦顯著回升。 過去兩年的股票市場，在高息環境加上整體投資市場氣氛薄弱，股市困境影響投資者的信心，不少投資者寧願將資金停泊於「零風險」的高息定期存款，令過去一段長時間「收息一族」大增，股市、樓市氣氛亦變得薄弱，隨著減息周期展開，一般定期存款息率已急速回落至3.5厘以下、甚或更低，加上自美國減息後資金流入本港在內的股票，近日股票市場爆升，每日總成交金額更大幅增加，從以往平均每日不足1000億成交，大幅增加至上星期的四個交易日，累計總成交金額卻高達1.2萬億元，資金流入成為股市爆升的最大因素。 過去經濟學家已經分析過，股市上漲勢必產生的「財富效應」，意思是指人們資產增加，消費意欲亦會增加，進一步推動了消費者支出意願及額度，當消費者和投資者看到自己持有的股票飆升時，整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱，事實上新近股市爆升所帶來的財富效應已逐步浮現，首先是大幅推動了消費者信心、支出額度和經濟增長，隨普消費市場回暖亦有助整體經濟復甦。 減息再加上資金的流入，近日股市爆升又進一步推高市場財富效應，資金流入推高股市後，相信未來資金亦會逐步流入樓市，首先會刺激一手新盤成交增加，因應今明兩年的新盤落成的高峰期，發展商沽貨壓在仍在，短期內樓市仍然會是一手主導，與此同時，隨著租金持續上升，樓市整固未完，最新租金回報率已升至4厘以上，租金回報高於定期存款，部分「收息一族」或會將資金轉投二手市場，股樓齊升日子將會重現。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

組合拳，拳拳到肉 股市飛升，樓市又幾時

02-10-2024

上星期，香港股市飛升，由18300點左右升至20632點收市，升幅超過12%。星期五的成交額，更加達到4457億，創出歷史新高！背景當然是中央打出刺激經濟的組合拳。首先出場的是金融系統三巨頭，包括人行行長潘功勝，國家金融總局局長李雲澤及中證監主席吳清。公布降準0.25%，降息0.5%及第二套房首付下降至15%，措施都是意料中事。舊瓶新酒，原本以為不會有很大作用。豈料，之後再公布8000億的貨幣政策工具，其中5000億供證券行，基金及保險公司使用，將其資產包括債券，股票ETF及滬深300成份股等換入國債或央行票據等流動性高資產，這些資產容易變成現金。但只限用於再投資股票，另外3000億供上市公司和主要股東使用，支持回購，利率也只是1.75%。三巨頭更表示，計劃如果有效，資金沒有封頂，可以繼續加碼！最後，他們再透露人行將推出（平準基金），即類似香港的盈富基金，基金直接買入股票，並長期持有。上述兩項措施，若順利執行對疲弱的中國股市帶來強大的支持。 國內經濟不景，在股市積弱外樓市才是重中之重！只救股市，對整體幫助有限。正當市場冷靜下來之際，星期四政治局突然開會公布政策，主調是要「促進房地產市場止跌回穩」及「實施有力度的減息」非常堅決及清晰，本週一深圳廣州上海也相繼宣布取消限購政策。 除此之外，市場在傳出消息中國計劃推出2萬億的財政刺激措施，其中1萬億擬用作提高對消費品以舊換新，設備升級的補貼。另外向兩名或以上孩子家庭發放，每月每名孩子$800的補貼。另外1萬億協助地方政府解決債務問題！上海及四川也傳出會派發消費券刺激地方消費。 同一時間推出多項強而有力的金融政策及財政政策，史無前例，市場明白中央救市的決心！所以外資也紛紛轉軚搶購中港股票。令股市屢創新高。 大家都會關心樓市的走勢，又如何？股市跟樓市一樣，重點在於信心！香港樓市就要看政府在10月施政報告會否有進一步的措施，提振購買力。如何推動投資者入市？由於篇幅有限，留待下周再談。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」，因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期，因為按差餉物業估價署的估算，根據政府最新發表2024香港物業報告，今年私人住宅的落成量將高達22267伙，明年私樓供應就更加驚人，高達25531伙，私樓供應增加，隨著政府適時撤辣，新盤銷售持續增加，截止目前為止，今年上半年推盤量大幅增加的同時，新盤銷售亦極速上升，預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆，上月新盤銷售亦顯著放緩，不過整體而言發展商推盤意慾積極，大型新盤一個接一個，截止目前為止，今年上半年至今，市場已累計推出約16個新盤項目，涉及單位數目已達至11800伙，由於尚有多個新盤陸續排隊登場，估計今年上半年的總推售樓盤可達20個，涉及的總推盤量可達13000伙的水平，比對於去年全年共推出35新盤，總推盤量達至14200伙，換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤，不過發展商定價維持克刻，不少發展商均以「震撼低價」推盤，個別的定價較區內二手成交價還要低，低價吸客的招徠下，按目前的估算，盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字，不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解，過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量，令整體新盤貨尾總數持續增加，按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上，發展商仍然需要積極「去庫存」，預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」，與此同時，近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷，個別減價價幅度更高達兩至三成，發展商全力「去庫存」，增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續，相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理