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林志偉

世紀21集團有限公司

總策略師

現在買私樓還是居屋好?

27-11-2023

普遍置業者都希望覓得安樂窩上車或樓換樓,無論是選購新盤、二手樓或居屋,最優先考慮的便是樓價水平及按揭安排。
隨著息口持續加息的環境,近期樓價拾級而下,樓市從2019年歴史頂峯回落至今,令很多市民的置業欲望重燃!
現今樓價現象是逐步改變,私人物業與居屋的價錢差距正在逐步收窄。例如在天水圍區的一些私屋樓,平均每方呎已經回落至7000-9000元水平,而居二未補地價的價錢是平均每方呎5000-7000元,差距僅2000-3000元。
在此大環境之變化,其實對置業者來說很有利。因金管局近期放寬住宅按揭成數,按揭最高承做70%及按揭保險最高90%,樓價的大幅回落也變相加強了置業者的購買力,這使以往只能考慮購買居屋之置業人仕提供多一個選擇,擴大了考慮空間來購買私人物業。
以往購買居屋的好處最主要是小付首期,入息審查較為寬鬆。雖然房委會最近修改了擔保期和供款年期,但因為私樓與居屋的巿價差距收窄及私樓放寬按揭成數後,此優勢也一樣打折扣。理由很簡單,現時居屋的諸多限制,不但不可出租,而且加按及轉按申請理由困難及需時、二手市場狹窄僅限有資格人士轉讓等等,再者近期居屋若計及補地價沽售之成本,即有機會高過私樓的呎價,大大減低買家考慮意慾。故此,居屋的主要缺點在於只有資產價值,要轉手賣出單位才可以吐回現金,加上現市場狹窄,缺乏流動性的現象相對於私樓便更加凸顯!
基於此市場變化,擬居屋置業者是比以前多了很大的選擇,不像以往的環境只 “焗住”單一考慮居屋了,筆者認為現在私樓和居屋適合不同要求的人士,至於那種房屋才是您想買的安樂窩,真的每天受不同政策和市場氣氛而改變中。

林志偉
世紀21集團有限公司 總策略師


龍年效應 先於樓市轉勢前入市

27-02-2024

人人都希望「行運一條龍」,因此中國人往往對龍年有一份說不出的期待,今年大年初五財政司司長出席香港交易所傳統新年啟市儀式並大談「龍年效應」,龍年是大家普遍覺得是特別的一年,龍年出生率往往會上升,人人都想生「龍仔、龍女」,而股市也有「龍年效應」,十二年前即2012年時,全球主要央行擴張貨幣政策,恒生指數全年累升15%,今年的龍年或也有類似的因素,歐美息口見頂並會逐步回落,加上內地經濟穩中向好,估計會為投資情緒和市場帶來正面氣氛。 龍年的樓市又會如何,雖然十二年前的樓市,政府正面對樓價急速上升,因而於2012年10月27日為樓市加辣,將額外印花稅(SSD)的徵稅期由2年延長至3年,稅率亦有所增加,並宣佈實施買家印花稅(BSD),即使在樓市加辣下,全年二手成交亦顯著增加近兩年,雖然一手新盤銷售回落,但上一個龍年,全年樓價升幅高達30%。 十二年後的龍年又會如何,目前樓市可謂「如履薄冰」,樓價再跌隨時亦拖累整體經濟復甦,情況與十二年前完全相反,上一個龍年樓市會加辣,相信十二年後的今日就好大機會需要撤辣,或許今年除「減息」之外,撤稅亦只是遲早的事情,近日不少業內人宜以至經濟分析師均直言,若不撤辣情況會相當嚴重。 樓市「撤辣」刻不容緩,越早「撤辣」對香港經濟越有利,假若樓市真的「撤辣在即」,加上減息等疊加因素,今年樓市或會出現「龍年效應」,以現時的市況而言,龍年帶動出生率上升,加上減息、撤辣等因素,樓市可望「逆轉勝」,假若樓市轉勢在即,現階段正是趁低吸納的好時機,現時樓市仍然整固,市場上不乏低於市價「筍盤」,對於準買家而言,就必須先於樓市轉勢前入市,假若未來成交回升,「筍盤」自然賣少見少,現時是趁低吸納好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

香港上車置業 未必如報導難

29-02-2024

在香港置業,尤其是年青人上車,絕對不是一件輕鬆的事,這現象在全世界的大城市都屬於常態,並不罕見! 筆者不時在媒體見到不少置業難的報導,當中會引用不少指標去證明這種現象,部份指標可謂相當嚇人,例如置業負擔指數達72%,看似非常嚴重!首先此指數是根據一個面積45平方米(約480平方呎)單位的樓價,以7成按揭,20年供款計算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位數而計算出來。現時全港平均樓價約每呎$15,000,480呎的單位即是約$720萬,每月供款以3.75%計算,平均每月供款約$29,000,而相關家庭入息中位數為$40,200,所以計算出來便是約72%。 這個數字表面上看來無花無假,看似合理!但當中有些細節大家不妨細心考慮一下。首先,全港的私人自住單位有超過60%是完全沒有按揭,這指數是假設大家都有70%按揭,已經是沒有反映大多數的情況。大家可能會認為指數雖然未能反映全港情況,但年青人首次上車置業絕大多數要按揭,也能反映他們的困難!但是$720萬的樓價,也是個全港的平均數,如果年青人上車,多數會選擇較易負擔的新界樓,根據差餉物業估價署2023年底資料,45平方米的住宅在新界的平均價是約每呎$10,300,總價在$500萬左右,如果用此樓價計算出來的負擔指數,就下降至50%左右,相對於原先的72%就更加能夠反映上車的真實情況! 另外一個經常被引用來證明置業難的指標就是香港連續13年,成為全球樓價最難負擔的城市榜首,此指標說2023年香港的樓價相對入息比率為18.8倍,即香港人要不吃不喝約19年,才可以成功置業,這比率遠高於第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美國三藩市(12)。這種直接比較很容易發生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比較,這些城市的稅率非常高,高收入人士的入息稅往往超過40%,反過來香港的稅率最高也只是15%,香港置業人士可動用的稅後收入遠高於悉尼及三藩市。若將指標改為稅後收入,香港的指標會變為22倍,而悉尼也是22倍,三藩市則是20倍。況且香港有約一半人居住於政府的資助房屋,比率也是遠高於歐美等國家,用全民收入平均數計算也會令指數容易產生誤解! 筆者提醒各位,在閱讀各類指標時,必須小心了解其背後的定義,才能完全避免以偏概全,真正了解事實的全部! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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