新一年新景象 觀望過去樓市乘風而起

14-01-2025

2024年樓市是極不容易的一年，雖然整體一、二手成交顯著回升，不過樓價仍未擺脫下行壓力，幸好在去年年底樓價指數已稍微回升，但無論去年底以至踏入2025年初，整體樓市氣氛仍然觀望，總的來說2025年樓市仍然是充滿希望，盡管買家心態仍然審慎，觀望未來利率變化、觀望中美貿易政策可能出現新格局、觀望本地整體經濟的復甦進度、以至觀望本港公共財政的「滅赤進程」，但觀望氣氛只是短暫，專才來港趨勢未減，本地經濟亦維持穩步增長，剛性需求仍在、供平過租亦愈見明顯，相信觀望氣氛過去，加上借助低息環境持續，本地樓市可以於2025年乘風而起。 還有大約一星期，特朗普將再次就任美國總統，不過新政府未上台，國際關係已經風起雲湧，無可否認中美關係肯定成為全球焦點所在，關稅增加勢必令中美貿易關係出現新的變數，但近年中國已積極加快開拓新市場以抵銷美國貿易的影響，整體而言，內地推出「組合拳」刺激經濟，與此同時在惠港措施及訪港旅客持續增加下，相信今年整體中國以至香港的經濟仍然可以維持穩步增長。 雖然整體經濟存著變數，令市場氣氛變得觀望，加上今年農曆新年長假期較早，目前距離農曆新年亦只有約兩個多星期，相信短期內樓市成交成立仍然平穩，但隨著美國新政府下周正式就任，觀望氣氛亦會過去，相信農曆新年過後，市場勢必回復暢旺，翻查過去兩、三年的樓市，每年兩、三月間樓市均出現「小陽春」，樓市成交勢必回升，加上市場上已累積一定的購買力，近期已有個別發展商提早展開推盤攻勢，提早迎接新一浪的新潮即將到來。 「大鵬一日同風起、扶搖直上九萬里」，相信在短期觀望過去，樓市可以再次乘風而起，特別是專才來港趨勢持續，去年已有超越1.1萬內地客以至「新香港人」(以普通話拼音的姓氏計算)，相信今年內地客入市比率只會有增無減，加上新近港府亦放寬「新資本投資者入境計劃」，降低擁有資產的時限門檻，相信可帶動更多新資金來港，此外過去兩年本地銀行存款總額不跌反升，最新存款總額已超越17.2萬億元，隨著樓價已逐步於谷底反彈，相信吸引更加資金流入樓市，樓市勢必高飛。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

千億財赤大件事 解決問題看決心

09-01-2025

政府公布本財政年度首8個月(截至11月20日)的財務狀況，整體開支及收入分別為4,716億元及2,482億元，計入發行政府債券所得的907億元及償還政府債券105億元的本金後，錄得1,432億元赤字。換句話說，扣除債券的影響，本年度實際的財赤已經超過2,000億，更嚴重的是過去六個財政年度，其中五個都是出現赤字，累計赤字合共超過5,000億，令香港的財政儲備由原本的11,619億急降至5,709億。扣除2,711億的債項，淨儲備更降至3,000億以下，不足香港一年的支出，情況已經迫在眉睫。 其實問題已經持續了六年，但財政司司長陳茂波還沒有提出任何具體方案去解決，似乎覺得財赤只是週期性，而不是結構性。換句話來說，只要等經濟轉佳，政府賣地收入、印花稅、利得稅及薪俸稅就會增加，赤字自然會消失。 筆者也相信經濟有週期，即使財政司司長說得對，但相信這個週期也會非常之長。筆者展望未來三年，經濟回復的速度會非常緩慢，但財赤問題會影響人心，在中美角力的背景下，香港隨時會被作為攻擊的目標，包括降低香港的信貸評級，甚至推動香港聯繫匯率脫鈎的情況。所以無論財政是週期性抑或結構性，都必須要立刻處理，刻不容緩。 削減財赤的公式很簡單，不是開源就是節流，或是兩者並行，但實踐起來卻是舉步難行。在經濟困難的時候，開徵新稅種，必然會遭到社會大力反對，也會破壞香港簡單稅制的優良傳統，實在是得不償失。至於節流就係要削減政府的公共開支，必須影響既得利益者，遭到反對聲音，遇到阻力是必然結果，當中教育、醫療、社會福利等等，可以削減的幅度有限，如果能夠凍結其增長，已經是非常好的成績。 另一類就係公務員的薪酬，筆者不建議無差別全面減薪，這很容易帶出惡劣信息，令私人機構也追隨減薪，消費信心會進一步受到打擊﹐影響經濟復甦。況且「惡幣驅逐良幣」，全面減薪會令進取及有能力的公務員離開，全港有19萬名公務員，架構臃腫，相信有不少職位可以刪減。加上未來人工智能有助提升工作效率，由政府帶頭推動，相信釋出的訊息會更加正面。 筆者認為最有效的方法是暫停交椅州的人工島計劃，這計劃花費近萬億，寄望賣地收回成本，可能是空想。暫停發展的消息也有助疲弱的房地產市場，發展商見供應減少，才會有信心投地，才能直接增加政府的收入，可為一石二鳥。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

「已旺未旺」 今年樓市應該更暢旺

15-01-2025

2024年已經過去，總結來說，過去一年的樓市是復甦中帶驚喜的一年，去年年初全面撤辣，以至年底減息周期的展開，令樓市樓市整體成交量顯著回升，驚喜的部分是一手新盤市場經歷急速暢旺的月份，令去年整體新盤銷售約達1.58萬伙，較2023年約1.07萬伙，顯著增加近5000伙，增幅達48%，與此同時，二手市場的升幅只是平穩回升，按土地註冊處的統計，去年二手成交量只是平穩地按年回升12%至4萬宗。 以去年樓市的成交情況作總結的話，英文有一句「Already But Not Yet」，意思就是「已然未然」，即是話「已經出現，又未完全出現」。套入現時樓市情況作翻譯，目前樓市已開始進入旺市階段，但相比起過去的旺市而言，真正的旺市仍未完全到來，總結去年的一、二手成交量，整體住宅市場合計錄得約5.58萬宗，較2024年的不足4.7萬宗顯著回升近兩成。 盡管去年一、二手住宅的成交均顯著回升，整體市場的成交量仍未回復疲情前的水平，按土地註冊處的統計，在疫情前即2017、2018以至2019年，每年的一、二手成交量均達至約6萬宗的水平，一手新盤成交達至1.7至2萬宗，每年的二手成交量亦維持於4.1萬至4.5萬宗之間，現時樓市場成交，確實未重返疫情前的旺市水平，以去年的整體住宅成交與過去十年的成交量比較，目前樓市成交亦未達至過去年十年的平均，過去十年平均每年約有1.6萬宗的一手新盤成交及4.3萬宗的二手成交。 總括而言，去年整體樓市的一手旺、二手平穩、工商舖市場仍然淡靜的一年，總計去年物業市場總註冊量為6.8萬宗，較2023年的5.8萬宗增加約1萬宗，不過其實總計過去約二十年的全年註冊量，期間其實只是2022至2024年的3年間，總計全年的註冊量是不足7萬宗成交，2013至2021年的9年間每年的註冊量均超越7萬宗，在2012年之前每年的註冊更高達10萬宗以上。 工商舖市場的淡靜，反映目前樓市投資氣氛仍然審慎，投資市場淡靜下二手交投仍然平穩，去年一手新盤激增主要受惠於樓市撤辣，內地專才購買新盤比例明顯增加，展望今年的樓市，減息周期未完結，供平過租的吸引力，住宅投資回報增加，期望今年樓市成交應該比去年更暢旺，一手新盤銷售可進一步增至1.8萬宗，二手成交可達至4.5萬宗的水平。 筆者：世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理