股市V型反彈 樓市觸底回穩

20-05-2025

上月初美國總統特朗普突然發表名為美國經濟獨立宣言的講話，並形容為解放日，宣佈對全球實施關稅新政策，對所有貿易夥伴訂立10%的最低基準關稅，並對某些貿易夥伴徵收更高關稅，其中對中國的總關稅將高達54%，期後更因應中國的反制措施，宣佈高達145%的報復式關稅，但最終在一個月的時間，雙方由劍拔弩張直至上星期終宣告握手言和，定下90日的緩衝期並大幅下調關稅，關稅戰最終亦告一段落。 不過過去一個多月的關稅戰，雖然只是「雷聲大、雨點小」，不過亦對全球股市起了翻天覆地的轉變，過去一個多月無論美股、港股均出現「過山車」般的V型反彈，最新美股已重返四月初水平，再次超越42300點以上，上下波幅約15%，港股的反彈幅度就更大，在四月初港股企穩23000點的水平，隨後關稅戰的爆發，令恆指一度大幅回落至19700點低位，今年初以來的升幅幾乎於一日之間全數蒸發，關稅戰過去最新恆指已回升至23500點的關口，反彈幅度達20%以上，反映港股基調穩固。 「是否世事常變、變幻原是永恆」，一個多月前特朗普發動的關稅戰，猶如震撼彈般重挫環球經濟，不過想不到一個月後市場氣氛已經完全逆轉，中美貿易戰緩和，對整體經濟自然有一定的幫助，加上股市已從低位出現急速反彈，再者過去一段時間熱錢流入本地銀行體系，令近月本地銀行同業拆息顯著回落，以拆息計算的實際按揭息率更已跌穿封頂息率，不用等待美國減息，本地實際按息已經下調，種種因素均為樓市營造利好氣氛，現時樓市可謂「萬事俱備、只欠東風」。 總括而言，股市出現V型反彈，本地銀行資金充裕，低息環境重臨，而租金又持續處於高位，供平過租變得變得明顯，而事實上本月一手新盤市場銷售亦顯著回升，本月上半個月新盤銷售已逼近1,000伙，雖然能否重上2,000伙需要視乎是否有大型新盤接續登場，不過本月一手成交肯定超越上月水平，新盤暢銷二手交投亦告回穩，相信樓市已成功觸底回穩，當一、二手銷售回復暢旺，整體樓價亦可望見底回升。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

股票 vs 房產 巴菲特有話兒

21-05-2025

在2025年伯克希爾股東大會上，巴菲特再次強調偏好股票而非房地產投資，其核心邏輯直指「效率」與「控制力」。對機構投資者而言，股票市場的高流動性、低交易成本與信息透明度，能快速配置巨額資金並分散風險，例如近年他通過日元債加碼日本商社，即利用股票市場的靈活操作實現套利。然而，這種優勢對散戶而言，實行起來並不容易，甚至可能成為陷阱－「太容易買賣」的特性，反而放大人性弱點，導致贏少輸多。 機構投資者擁有專業團隊、長期資金與嚴格紀律，能堅守價值投資原則，例如在股價低估時大舉買入，高估時果斷減持，但散戶常陷入兩大誤區：第一，因交易成本低、操作便利，散戶易受市場波動影響，稍有獲利便急於套現，錯失長期複利機會；第二，一旦虧損便拒絕止損，盲目等待回本，最終陷入「越跌越補、越套越深」的惡性循環。這種「行為偏差」正是巴菲特所言：「市場是貪婪與恐懼的放大鏡，而多數人成為情緒的奴隸。」 有趣的是，巴菲特雖不鼓勵散戶投資房地產，卻支持年輕人購買自住房產，其邏輯在於： 1. 居住需求驅動長期持有：自住房產通過30年房貸鎖定居住成本，天然迫使投資者「被動長線持有」，避免頻繁交易； 2. 對沖通脹與租金風險：房貸本金相當於強制儲蓄，房價長期上漲趨勢可抵御通脹，而自住需求亦避免租金波動壓力。 至於投資性房地產，巴菲特提醒需有「經營者的耐心」：從篩選租客、維護物業到應對法規，皆考驗管理能力，但這也形成「高摩擦成本」的天然屏障，減少沖動交易的可能。 總結來說，對機構而言，股票是效率至上的工具；但對散戶來說，「容易操作」未必是優勢，反可能暴露紀律缺陷。若缺乏巴菲特的冷靜與專業，不妨將自住房產作為「強制儲蓄」的起點，利用房貸紀律培養長期思維。若有餘力投資房地產，則需接受其低流動性，並學習管理實務。最終，投資的勝負不在資產類別，而在於「認清自身局限，找到匹配策略」－機構玩轉股票的效率，散戶或更需房地產的「慢節奏」來對抗人性弱點。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

拆息走低 上半年新盤銷售挑戰9000伙

22-05-2025

「沒有最低，只有更低」，隨著熱錢流入本地銀行體系，最近一個多星期本地銀行的1個月同業拆息持續回落，盡管有銀行發表研究報告預期，近期同業拆息回落的情況相信只是受大型IPO及企業股息支付高峰期來臨因發資金短暫流入，拆息回落只是短暫性，認為1個月同業拆息的正常水平應為3.35厘。 不過報告發表過後，同業拆息的回落依然持續，最新1個月同業拆息更回落至1.19厘，比起上星期的平均約1.3厘水平更低，按現時拆息計算的實際按揭利率，最新按息已回落至不足2.5厘的低位，如果比對於一年前，以當時匯豐銀行的最優惠利率(P)為5.875厘計算，而按息的封頂利率為P-2%計算，當時實際按息仍高達3.875厘，換言之一年間實際按息已大幅回落1.375厘以上，不用等美國減息，不少業主已率先享受減息的優勢。 相信大家亦明白減息，會大大減低準買樓的供樓成本，進一步刺激準買家的購房需求，亦提升房產市場流動性，再者拆息回落銀行定期存款息率亦會調低，而事實上近期本地銀行普遍的定期存款息率已回落至3厘以下水平，而同時間樓市整體租金持續回升，目前一般租金回報已升至3厘或3.5厘的以上水平，當租金回報持續高於定期存款，勢必推動更加資金從定期轉為買樓收租。 供樓負擔回落，供平過租愈見明顯，加上租金回報變得更加吸引，推動更加投資客買樓收租，隨著中美關稅戰爭拗緩和，加上本地同業拆息持續回落，近月新盤市場再度轉旺，截止目前為止本月的新盤銷售已達至1500伙水平，當然本月整體新盤銷售會否超越2000伙，仍需視乎會否有大型新盤緊接登場，不過整體而言新盤旺市已經重臨。 新盤旺市一浪接一浪，連同今年首季新盤銷售已達至4420伙，因此截至目前為止今年至今的新盤銷售已約達7000伙水平，在現時拆息持續走低，期間有接續有新盤登場，相信今年上半年整體新盤銷售勢必超越8000伙，與去年上半年的8800伙不遑多讓，甚或有機會挑戰9000伙的水平，比去年上半年更暢旺。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理