低息蜜月期完結? 供平過租仍維持

19-08-2025

相信大家還有印象,在貿易戰還鬧得熱哄哄之際,隨著熱錢流入本地資金市場,令本地銀行體系結餘顯著增加,而本地銀行同業拆息因而顯著回落,令市場上絕大部分供樓一族可以享有「暫時性」的超低息環境,實質按揭利率曾一度跌至只有約2厘多的水平,當時業界亦估計有關低息環境或會只是短暫維持不足一個月,但最終低息環境卻維持達三個月左右,直至近日一個月銀行同業拆息才急速回升,利率正常化令供樓一族的低息蜜月期終要結束,實質按揭息率回升,又會否令復甦中的樓市「打回原型」。 因應最新的銀行體系結餘已逐步回落至5月初的水平,因此近日本港銀行同業拆息已連續5個工作天回升,升幅亦相對急速,最新1個月銀行同業拆息再升至2.57厘,較一星期前的0.9厘急速上升近兩倍,亦再創自5月初以來的3個多月新高水平,按現時新造按揭的水平計算,最新實際按揭息率已重新升穿3.5厘的封頂息率水平,換言之,即使未來同業拆息有機會再持續上升,但由於已升至封頂息率水平,未來同業拆息的上升亦已不會影響實際按揭息率。 實際按揭息率的回升,自然會令準買家入市心態有所影響,不過實質而言,現時3.5厘的實質按揭利率仍處於較低的水平,加上美國最新公布的通脹低於市場預期,下月美國聯儲局的減息預期進一步升溫,最新市場預期,美國下月減息0.25厘的機會率已高達94.2%,預期全年累計減息0.75厘的機會率亦高達一半以上,美國減息估計香港亦會跟隨,換言之實際按揭息率有機會於下月再次回落,到時低息環境又會再次重臨。 總括而言,盡管實際按揭息率已顯著回升,但同樣可能是暫時性,美國將於短期內重啟減息,低息環境仍會持續,加上過去暑假整體租金升幅更為顯著,即使按揭息率回升,供樓負擔會稍為增加,但供平過租的情況依然維持,雖然近日不少銀行亦調高定期存款息率,但租金回報率仍然遠高於最新定存息率,對收租客、上車客的入市吸引力依然存在,相信近期實質按揭利率對樓市實質影響不會太大,供平過租的情況亦暫不會逆轉。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

麥當勞全線賣舖 是危或是機?

15-08-2025

麥當勞尖沙咀星光行地標舖位,2019年估值10億港元卻無人接盤,如今市值腰斬至4.6億港元重新招標-這戲劇性一幕正是麥當勞香港「清倉」23個自持商舖的縮影。這批黃金地段物業總估值近30億港元,首階段8個舖位將於9月16日截標,引發市場兩極解讀:是外資看空撤退的警鐘,還是資本操作的戰略棋局? 香港零售業持續萎縮,2025年1月至5月零售銷貨額同比下降4.0%,核心商圈空置率飆升,銅鑼灣空置率從5.3%攀升至13.2%,旺角及中環分別達9.5%及8.6%;另一方面租金同步下滑,銅鑼灣舖租環比跌3.6%,尖沙咀則跌3.4%。麥當勞星光行舖位價格腰斬,印證商舖資產深度貶值趨勢,麥當勞此時“賤賣”,被解讀為對香港商業地產復甦信心崩塌也不意外。部分市場聲音將此次出售與2022年麥當勞退出俄羅斯時被迫賤賣資產相提並論,猜測美資企業或因中美關係緊張提前避險。儘管麥當勞強調“餐廳營運不變”,但清空所有自持物業的決絕姿態,仍被部分輿論視為「用腳投票」。 麥當勞本質是「偽裝成快餐店的地產公司」:全球特許經營業務毛利率高達84%,遠超自營餐廳的15.6%,而租金收入占其特許經營收入的38.65%(2024年達100億美元)。此次出售並非撤離香港,而是全球輕資產化的關鍵一步:套現30億港元可加速拓展中國內地市場(目標2028年達萬店),同時保留香港256家門店營運。 首階段8個舖位均附帶麥當勞長期租約,100%出租率且租金穩定。以星光行舖位為例,月租135.6萬港元,按當前估值測算租金回報率約3.5%,高於香港多數低風險理財產品。仲量聯行直言:回報率超過市場一般水平,吸引家族信託、海外基金等長線投資者爭相詢價。商舖價格大跌反而刺激交易量逆勢上升:2025年上半年香港工廈、商廈及店舖買賣登記量高達2,238宗,同比增25%。對麥當勞而言,趁流動性未枯竭高位變現,比困守貶值資產更符合商業理性。 總結而言,麥當勞賣舖既非單純的危機信號,亦非絕對的抄底良機,而是全球資本在周期波動中的精密重組。其真正啟示在於:9月星光行舖位的成交價,這將成為香港商舖市場的風向儀。若這批帶金租約的核心資產能以接近估值成交,甚至吸引多輪競價,將證明資本仍認可香港黃金地段的長期價值;反之,若流標或大幅折讓,則意味著市場信心尚未觸底。大家不妨密切留意! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

cardimage

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

cardimage

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

cardimage

租金破6年高位 再創歷史新高?

19-08-2025

相信大家都明白,每年的暑假都是租賃市場的傳統旺季,加上於去年起本地大學放寬非本地生學額的上限,今年暑假本港樓市再掀起一股租務狂潮,租客需求激增,內地來港的學生和年輕專業人士,令今年暑假的旺賃市場幾近陷入瘋癲狀態,多個大學生聚居的集中地,租賃市場持續暢旺,租賃成交增加,持續推動租金上漲,目前本地租金指數已差不多近至自2019年的6年高位,未來租金是否有力再創新高,突破6年前的高位,再創整體租金指數的歷史新高。 今年租賃市場有幾旺?無論是港島半山、紅磡、沙田以至將軍澳都是內地生來港租樓的集中地,據悉其中將軍澳區是今年暑假已錄得多達1000宗成交,上月己錄得700宗成交,踏入8月份稍稍放緩,至今亦已經多達300宗成交,換言之暑期未過去整體已錄得過千宗成交,即使並非內地生垂青的小西灣藍灣半島,上月亦竟然錄得多達24宗租務成交,是屋苑近兩年來單月最多租賃成交的月份,近日更有單位放盤短短一日,便即時接獲三組租客同時出價承租,最終在「零議價」情況下閃電租出,整體租賃市場搶手情況可想而知。 事實上,政府早於今年7月已推出學生宿舍先導計劃,容許部分酒店及商廈毋須經任何規劃程序改裝成學生宿舍,不過可以裝修需時,每個項目至少亦需要半年至以一年時間作籌備或改裝,首批項目最快2026/27學年才啟用,「遠水不能救火」,近月租賃成交大幅增加,令近月整體租賃市場再度出現「缺盤」的現象,再者隨著整體租金持續上升,早前已有不少發展商將旗下新盤轉作學生宿舍、青年宿舍招租,不過傳統租賃市場依然大旺,整體租金亦持續創新高。 自去年年底開始,最新全港私人住宅的租金指數已經連升六個月,最新6月份的租金指數報195.6點,其實已升至自2019年10月以來的近6年高位,由於有關指數仍然滯後,至今仍未反映今年間假期間的升幅,換言之,今年間假,整體租金指數絕對有機會,突破2019年8月的200.1點的歷史高位。 今年暑假租賃市場已經嚴重「缺盤」,相信今年的暑期整體租金升幅肯定高於去年,當然隨著整體租金持續上升,呎租屢創新高,供平過租持續擴闊,部分租客或會因而轉租為買,不過受惠於內地生來港增加及持續吸引專才來港發展,相信未來租金亦會持續平穩向上,有助帶動整體樓價逐步見底回升。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

cardimage

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

cardimage
© 2025 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明