放寬限聚令樓市先起動

26-04-2022

確診數字由高位回落,香港市民開始鬆一口氣,而社交距離措施逐步放寬,困在家多時日子終可鬆綁外出遊樂,周日假期街道上各處人來人往,無論離島郊野公園人頭湧湧,加上消費劵在手大家更雀躍消費,市面的經濟活動展開,各行各業的人流及生意明顯增加,只要限聚令再進一步放寬人數限制,消費意慾勢必報復式上升。 同樣地,樓市氣氛明顯好轉,市場新盤傾巢而出,剛過去一星期共有5個新盤推售或收票中,反應均不俗。二手市場方面,各區藍籌屋苑率先起動,睇樓量驟增,成交量迅速回升。就以小西灣的藍灣半島,屋苑由1月份時只得1宗成交,但到4月截至月中已錄得12宗成交,睇樓客急升30%,可見個別的精明客早已出手執筍貨。 事實上,市場買賣雙方反應已在轉變中,睇樓的人數增加,業主議價的幅度漸漸收窄,除了住宅,就算優質商廈及至車位,都出現變化,近月有全層甲級商廈以招標出售,業主喜出望外收到16份標書,出價遠遠高於市場預期。這些信息就要讓市場知道樓價已見底回升,對買家而言應要及早有所部署,不要停留在淡市時心態,無論投資或自住,機會留給有早準備之人。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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代理功能仍存在? 買樓畀佣已過時?

12-05-2022

上星期,有一本財經雜誌以「買樓畀佣金已過時」為題作專題報導,報導中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100-200萬,佣金1%即是1至2萬,而家樓價需要700-1000萬,要畀7萬至10萬佣金,覺得太貴不合理!報導又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟佣金差不多價錢,而家代理佣金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,佣金收費已過時。 筆者也明白佣金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有佣金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費! 反而,筆者贊成若物業代理的價值消失了,佣金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易佣金,變成「0」佣金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能! 理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉! 筆者也發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付佣金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理佣金! 當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!佣金只會留給有創造價值的代理! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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通關加強內循環,緩減港樓下行壓力

10-05-2022

美國3月份通脹率高達8.5%,疊加制裁俄國促使能源價格狂飆,迅猛的通脹迫使美聯儲唯有不顧後果加息及縮表,將債、股市及樓貸爆破的風險置之不理,看來決定背後必有玄機。 另一方面,俄烏戰事繼續有蔓延跡象,烏克蘭周邊國家蠢蠢欲動,波蘭總統杜達率先宣佈波烏兩國再無邊界,明顯是為肢解及吞併烏土鋪路。制裁俄國同時令歐洲低收入家庭即時擔心連麵包也吃不飽,在這樣惡劣的氛圍下,港人要擴大與發達國家的貿易和投資,必會是事倍功半,蒙受損失的概率也大增。 環球經濟動蕩不止,反而是我們國家提出的內循環經濟更適合香港人大力拓展,剛於上星期日高票當選下任特首的李家超早已強調通關對接內地是他首要工作之一。相信他一定會力爭優先深港通關,開通南來北往的兩城市民往來。 現在香港的疫情已告緩和,更有專家預告不久後每天確診宗數將回落至雙位數字,為深港通關創造有利條件。一旦成功深港口岸通關,一潭死水的遊客購物區便可以最快程度得到改善,生意大增。 雖然環球加息壓力大增,但通關之後香港商鋪價格在零售業需求帶動下,料可走出低谷,成交續增也令投資者信心回復,從而穩定舗價良性發展。 與此同時,豪宅成交量已回落了一段頗長時間,通關後內地客重臨香港增加居住需要,可以提振本地豪宅的轉換率,促進高端及工商鋪物業的交易,改善物業市場的景氣氛圍。 雖然環球政經續磨擦,中美更在進行激烈的金融較量,但西方國家沒收俄人私有資產,動搖世人萌生信心問題,再次在資金回報或安全作抉擇,香港小市民自置居所祇要量力而為,遇低入市,是一個不錯的決定。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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樓價重返去年初水平 醞釀下一波樓市升浪

29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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