減息在即 食息一族「轉軚」重投樓市

16-04-2024

上月美國聯邦儲備局,一如市場預期維持利率不變,聯邦基金指標利率維持5.25至5.5厘之間,但從局方公布的點陣圖顯示,今年內美國息率將維持減息3次的預計,預期今年或的聯邦基金利率的預期中值為4.6厘,市場一般預計美國聯儲局最快今年6月重啟減息,雖然近日多名聯儲局成員表明現時美國不急於減息,無可否認,美國幾時會重啟減息,現階段仍難以確定,但減息已是遲早的事,只是時間問題。 美國減息在即,預期香港銀行亦會於稍後的時間跟隨美國減息,而事實上自去年底開始,本地銀行同業拆息(Hibor)亦已顯著回落,去年12月本地銀行一個月同業拆息仍高達5.6厘水平,近日的一個月拆息已顯著回落至4.3厘以下的水平,拆息回落的情況下,本地銀行的定期存款的息率亦明顯下降,今年初不少銀行定存息率可高達5至6厘水平,近期定存息率已減至4厘,甚或是更低的水平。 銀行定存息率回落下,影響最大自然是一眾過去趁銀行高息,將資金暫時停泊於定期存款的「食息一族」,相信大家亦明白,過去三、四年在社會運動以至疫情影響,投資市場轉為波動,無論是股市、樓主均顯著回落,加上在過去加息周期,本地銀行進入定存高息日子,過去數年之間,本地銀行體系的客戶存款總額亦持續增加,從4年前不足14萬億元,顯著增加至目前的16萬億元以上,不過今年首兩個月銀行存款總額已稍為回落,高息日子逐漸過去,食息一族開始「轉軚」尋找新的投資機遇。 因應過去的食息一族,大多會將資金投放於三個月或是半年的定期,換言之在過去部分高達5厘以上的定期存款將逐漸到期,面對利率回落,定存息率大減,食息一族自然需要考慮將資金轉投其他市場,再加上撤辣後業主購買第二套房收租的成本大減,而過去樓價回落租金則持續上升,租金回報增加下,相信會有不少食息一族「轉軚」重投樓市,以現時銀行存款總額的情況來看,即使只有5%資金轉投樓市,對樓市已有相當支持作用。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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通脹居高難下 減息步伐暫緩

17-04-2024

上周末,美國公佈的消費物價指數(CPI) 及工業生產價格指數(PPI)都高於市場預期,令6月份減息的機會大降,普遍預期今年美國只會減息兩次,但更極端的說法是美國下一次調整利率應該是加息而非減息,令大家對息口走勢感到迷惘! 筆者剛好這個星期在夏威夷親身體驗了美國的物價上升,首先是旅遊相關的門票近年普遍都上升幾倍,例如最著名景點之一的恐龍灣,兩年前入場費是7美元,現在是25美元,又例如鑽石山觀景台,兩年前是1美元,現在是5美元。即使在景點吃便餐 - 大蒜蝦飯,在疫情前是$10/份,兩年前已加價至$14/份,現在又再加至$18/份! 除了旅遊相關費用掀起加價潮之外,筆者去其超級市場購物也發覺物價相當高昂,夏威夷最出名的農產品就是木瓜及菠蘿,筆者各購一個,合共$14美元,這些都是本土產品,外來商品就不用說。 除了物價本身之外,美國消費有其他支出,稅項當然少不了!但小費也是高得驚人。在餐廳吃飯,15-20%的小費是必需的,但估不到即使買外賣咖啡也需付$1-$2的小費,令一杯咖啡就要付出$7美元,貴得令人咋舌!筆者入住酒店,除了要支付房租及稅項,竟然另外需付所謂休閒設施費,一間酒店收$26,另一間收$40。理由是酒店提供了健身房,房內提供了樽裝水、夾萬及上網服務。美國收費五花百門,令人嘆為觀止! 筆者向導遊先生了解,他說現在當地的最低工資是$12.5/小時,但服務性行業往往要$20/小時才能找到人工作。汽油價錢也是不斷上升,2020年前每公升不需0.5美元,現在卻已經升至0.9美元/公升。老闆的成本不斷上升推動物價也不斷上升,通貨膨脹的勢頭似乎未有逆轉的跡象。 美國通脹不下,除了俄烏戰爭令油價居高不下,中美脫鈎也令美國消費者購買便宜中國貨的機會減少了!在此背景下,減息步伐自然舉步維艱。不過,始終是大選年,向上的機會很細,筆者仍相信會減息1-2次,下年就要再看通脹走勢了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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現在買私樓還是居屋好?

27-11-2023

普遍置業者都希望覓得安樂窩上車或樓換樓,無論是選購新盤、二手樓或居屋,最優先考慮的便是樓價水平及按揭安排。 隨著息口持續加息的環境,近期樓價拾級而下,樓市從2019年歴史頂峯回落至今,令很多市民的置業欲望重燃! 現今樓價現象是逐步改變,私人物業與居屋的價錢差距正在逐步收窄。例如在天水圍區的一些私屋樓,平均每方呎已經回落至7000-9000元水平,而居二未補地價的價錢是平均每方呎5000-7000元,差距僅2000-3000元。 在此大環境之變化,其實對置業者來說很有利。因金管局近期放寬住宅按揭成數,按揭最高承做70%及按揭保險最高90%,樓價的大幅回落也變相加強了置業者的購買力,這使以往只能考慮購買居屋之置業人仕提供多一個選擇,擴大了考慮空間來購買私人物業。 以往購買居屋的好處最主要是小付首期,入息審查較為寬鬆。雖然房委會最近修改了擔保期和供款年期,但因為私樓與居屋的巿價差距收窄及私樓放寬按揭成數後,此優勢也一樣打折扣。理由很簡單,現時居屋的諸多限制,不但不可出租,而且加按及轉按申請理由困難及需時、二手市場狹窄僅限有資格人士轉讓等等,再者近期居屋若計及補地價沽售之成本,即有機會高過私樓的呎價,大大減低買家考慮意慾。故此,居屋的主要缺點在於只有資產價值,要轉手賣出單位才可以吐回現金,加上現市場狹窄,缺乏流動性的現象相對於私樓便更加凸顯! 基於此市場變化,擬居屋置業者是比以前多了很大的選擇,不像以往的環境只 “焗住”單一考慮居屋了,筆者認為現在私樓和居屋適合不同要求的人士,至於那種房屋才是您想買的安樂窩,真的每天受不同政策和市場氣氛而改變中。 林志偉 世紀21集團有限公司 總策略師

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