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鄺志輝

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。

施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。

隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。

事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。

筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝


28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

新一年新景象 觀望過去樓市乘風而起

14-01-2025

2024年樓市是極不容易的一年,雖然整體一、二手成交顯著回升,不過樓價仍未擺脫下行壓力,幸好在去年年底樓價指數已稍微回升,但無論去年底以至踏入2025年初,整體樓市氣氛仍然觀望,總的來說2025年樓市仍然是充滿希望,盡管買家心態仍然審慎,觀望未來利率變化、觀望中美貿易政策可能出現新格局、觀望本地整體經濟的復甦進度、以至觀望本港公共財政的「滅赤進程」,但觀望氣氛只是短暫,專才來港趨勢未減,本地經濟亦維持穩步增長,剛性需求仍在、供平過租亦愈見明顯,相信觀望氣氛過去,加上借助低息環境持續,本地樓市可以於2025年乘風而起。 還有大約一星期,特朗普將再次就任美國總統,不過新政府未上台,國際關係已經風起雲湧,無可否認中美關係肯定成為全球焦點所在,關稅增加勢必令中美貿易關係出現新的變數,但近年中國已積極加快開拓新市場以抵銷美國貿易的影響,整體而言,內地推出「組合拳」刺激經濟,與此同時在惠港措施及訪港旅客持續增加下,相信今年整體中國以至香港的經濟仍然可以維持穩步增長。 雖然整體經濟存著變數,令市場氣氛變得觀望,加上今年農曆新年長假期較早,目前距離農曆新年亦只有約兩個多星期,相信短期內樓市成交成立仍然平穩,但隨著美國新政府下周正式就任,觀望氣氛亦會過去,相信農曆新年過後,市場勢必回復暢旺,翻查過去兩、三年的樓市,每年兩、三月間樓市均出現「小陽春」,樓市成交勢必回升,加上市場上已累積一定的購買力,近期已有個別發展商提早展開推盤攻勢,提早迎接新一浪的新潮即將到來。 「大鵬一日同風起、扶搖直上九萬里」,相信在短期觀望過去,樓市可以再次乘風而起,特別是專才來港趨勢持續,去年已有超越1.1萬內地客以至「新香港人」(以普通話拼音的姓氏計算),相信今年內地客入市比率只會有增無減,加上新近港府亦放寬「新資本投資者入境計劃」,降低擁有資產的時限門檻,相信可帶動更多新資金來港,此外過去兩年本地銀行存款總額不跌反升,最新存款總額已超越17.2萬億元,隨著樓價已逐步於谷底反彈,相信吸引更加資金流入樓市,樓市勢必高飛。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

千億財赤大件事 解決問題看決心

09-01-2025

政府公布本財政年度首8個月(截至11月20日)的財務狀況,整體開支及收入分別為4,716億元及2,482億元,計入發行政府債券所得的907億元及償還政府債券105億元的本金後,錄得1,432億元赤字。換句話說,扣除債券的影響,本年度實際的財赤已經超過2,000億,更嚴重的是過去六個財政年度,其中五個都是出現赤字,累計赤字合共超過5,000億,令香港的財政儲備由原本的11,619億急降至5,709億。扣除2,711億的債項,淨儲備更降至3,000億以下,不足香港一年的支出,情況已經迫在眉睫。 其實問題已經持續了六年,但財政司司長陳茂波還沒有提出任何具體方案去解決,似乎覺得財赤只是週期性,而不是結構性。換句話來說,只要等經濟轉佳,政府賣地收入、印花稅、利得稅及薪俸稅就會增加,赤字自然會消失。 筆者也相信經濟有週期,即使財政司司長說得對,但相信這個週期也會非常之長。筆者展望未來三年,經濟回復的速度會非常緩慢,但財赤問題會影響人心,在中美角力的背景下,香港隨時會被作為攻擊的目標,包括降低香港的信貸評級,甚至推動香港聯繫匯率脫鈎的情況。所以無論財政是週期性抑或結構性,都必須要立刻處理,刻不容緩。 削減財赤的公式很簡單,不是開源就是節流,或是兩者並行,但實踐起來卻是舉步難行。在經濟困難的時候,開徵新稅種,必然會遭到社會大力反對,也會破壞香港簡單稅制的優良傳統,實在是得不償失。至於節流就係要削減政府的公共開支,必須影響既得利益者,遭到反對聲音,遇到阻力是必然結果,當中教育、醫療、社會福利等等,可以削減的幅度有限,如果能夠凍結其增長,已經是非常好的成績。 另一類就係公務員的薪酬,筆者不建議無差別全面減薪,這很容易帶出惡劣信息,令私人機構也追隨減薪,消費信心會進一步受到打擊﹐影響經濟復甦。況且「惡幣驅逐良幣」,全面減薪會令進取及有能力的公務員離開,全港有19萬名公務員,架構臃腫,相信有不少職位可以刪減。加上未來人工智能有助提升工作效率,由政府帶頭推動,相信釋出的訊息會更加正面。 筆者認為最有效的方法是暫停交椅州的人工島計劃,這計劃花費近萬億,寄望賣地收回成本,可能是空想。暫停發展的消息也有助疲弱的房地產市場,發展商見供應減少,才會有信心投地,才能直接增加政府的收入,可為一石二鳥。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

「已旺未旺」 今年樓市應該更暢旺

15-01-2025

2024年已經過去,總結來說,過去一年的樓市是復甦中帶驚喜的一年,去年年初全面撤辣,以至年底減息周期的展開,令樓市樓市整體成交量顯著回升,驚喜的部分是一手新盤市場經歷急速暢旺的月份,令去年整體新盤銷售約達1.58萬伙,較2023年約1.07萬伙,顯著增加近5000伙,增幅達48%,與此同時,二手市場的升幅只是平穩回升,按土地註冊處的統計,去年二手成交量只是平穩地按年回升12%至4萬宗。 以去年樓市的成交情況作總結的話,英文有一句「Already But Not Yet」,意思就是「已然未然」,即是話「已經出現,又未完全出現」。套入現時樓市情況作翻譯,目前樓市已開始進入旺市階段,但相比起過去的旺市而言,真正的旺市仍未完全到來,總結去年的一、二手成交量,整體住宅市場合計錄得約5.58萬宗,較2024年的不足4.7萬宗顯著回升近兩成。 盡管去年一、二手住宅的成交均顯著回升,整體市場的成交量仍未回復疲情前的水平,按土地註冊處的統計,在疫情前即2017、2018以至2019年,每年的一、二手成交量均達至約6萬宗的水平,一手新盤成交達至1.7至2萬宗,每年的二手成交量亦維持於4.1萬至4.5萬宗之間,現時樓市場成交,確實未重返疫情前的旺市水平,以去年的整體住宅成交與過去十年的成交量比較,目前樓市成交亦未達至過去年十年的平均,過去十年平均每年約有1.6萬宗的一手新盤成交及4.3萬宗的二手成交。 總括而言,去年整體樓市的一手旺、二手平穩、工商舖市場仍然淡靜的一年,總計去年物業市場總註冊量為6.8萬宗,較2023年的5.8萬宗增加約1萬宗,不過其實總計過去約二十年的全年註冊量,期間其實只是2022至2024年的3年間,總計全年的註冊量是不足7萬宗成交,2013至2021年的9年間每年的註冊量均超越7萬宗,在2012年之前每年的註冊更高達10萬宗以上。 工商舖市場的淡靜,反映目前樓市投資氣氛仍然審慎,投資市場淡靜下二手交投仍然平穩,去年一手新盤激增主要受惠於樓市撤辣,內地專才購買新盤比例明顯增加,展望今年的樓市,減息周期未完結,供平過租的吸引力,住宅投資回報增加,期望今年樓市成交應該比去年更暢旺,一手新盤銷售可進一步增至1.8萬宗,二手成交可達至4.5萬宗的水平。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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